Syndic de copropriété : rôle, plainte, changer… Tout savoir
[Mis à jour le 28 septembre 2022 à 10h07] Les syndics de copropriété n’ont pas la cote en France. Début 2022, dans un sondage réalisé par Harris Interactive pour le réseau de syndics Bellman, 45 % des copropriétaires interrogés ont indiqué être mécontents de leur syndic de copropriété. Une étude rejoignant le 4e baromètre de satisfaction des copropriétaires mené en 2021 par l’association CLCV (Consommation Logement Cadre de vie), dans lequel un Français sur deux (48 %) s’estime globalement non satisfait de son syndic. Toujours d’après ce baromètre, les griefs des copropriétaires sont nombreux, et concernent plus particulièrement le manque de réactivité des syndics et leur mauvais suivi des contrats de prestation de service.
Notamment en raison de ces mauvaises appréciations, le secteur peine à recruter de nouveaux profils. Dans les écoles de formation en métiers de l’immobilier, les élèves souhaitant devenir syndics de copropriété ne sont pas légion. Et d’après un article publié sur le marché des syndics de copropriété à l'été 2022 dans La Tribune, seuls 430 des 5.131 titulaires de la carte professionnelle sont des syndics de copropriété à temps plein. Les autres travaillent à côté, notamment comme agent immobilier spécialisé dans l’achat et la vente, ou comme administrateur de biens. Entre copropriétaires mécontents et syndics pas totalement concentrés sur leurs tâches, un cercle vicieux peut se former.
Comment fonctionne un syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété est en principe choisi par l'assemblée générale des copropriétaires au cours d'un vote réalisé à la majorité absolue. Seul le premier syndic provisoire d’une toute nouvelle copropriété est désigné par le règlement de copropriété rédigé par le promoteur (ou par tout autre type d’accord pris entre le promoteur et les copropriétaires).
La désignation du syndic se fait en principe lors de l’assemblée générale annuelle de la copropriété (AG), mais elle peut également avoir lieu lors d’une assemblée générale extraordinaire (AGE). Elu pour 1 an ou 3 ans renouvelable(s), un syndic de copropriété peut être choisi parmi les syndics professionnels existants sur le marché ou parmi les copropriétaires.
Un contrat type devra être signé entre le syndic et la copropriété avec notamment les mentions expresses de la durée du mandat et des conditions d’exécution de la mission du syndic.
Quel est le rôle du syndic de copropriété ?
Le rôle du syndic de copropriété est notamment d’être le représentant légal du syndicat des copropriétaires (syndicat formé automatiquement dès l'existence de copropriétaires dans un ou plusieurs immeubles en copropriété). En plus de représenter ce syndicat en justice le cas échéant, le syndic doit réaliser deux grands types de missions : administrer la copropriété et gérer ses finances. En ce qui concerne la gestion financière de la copropriété, le syndic doit établir le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes. Et s’occuper de collecter les charges et de régler les dépenses. Toutes ces démarches sont à chaque fois soumises à l’approbation du vote du syndicat. C’est également au nom de ce dernier que devra être ouvert le compte bancaire servant à réaliser les transactions financières pour la copropriété.
La deuxième grande mission du syndic, qui consiste à administrer la copropriété, est très vaste. Le syndic de copropriété a notamment l’obligation de :
- Participer aux assemblées générales des copropriétaires et informer tous les occupants des décisions prises.
- Faire exécuter les décisions de l'assemblée générale et le règlement de la copropriété.
- Rédiger la fiche synthétique qui informe les copropriétaires sur le fonctionnement et l’état de la copropriété.
- S’assurer du bon état de toutes les parties communes et faire procéder aux travaux nécessaires en cas d’urgence.
Est-ce possible de porter plainte contre son syndic ?
Il est possible de porter plainte contre son syndic, notamment s’il s’est montré coupable de négligences, de pratiques frauduleuses, mais aussi de non-respect des dispositions contractuelles ou du règlement de la copropriété. Cette plainte contre le syndic peut être déposée par :
- un seul copropriétaire ;
- le syndicat de copropriétaires dans son ensemble.
En principe, l’action en justice est utilisée en dernier recours après une tentative de conciliation réalisée à l’amiable (directement entre copropriétaire et syndic, ou avec un médiateur), ou avec l’aide d’un professionnel du droit (avocat, notaire) par l’intermédiaire d’un arbitrage ou d’une procédure participative.
Quel recours si le syndic ne fait rien ?
Tous ces recours précédemment évoqués pour régler un contentieux - recours à l’amiable, médiation, arbitrage, procédure participative et action en justice - peuvent être utilisés lorsque le syndic ne fait rien.
Cependant, lorsqu’un syndic ne remplit pas son rôle de manière générale, ou qu’il ne réalise pas une tâche précise qui lui avait été confiée, il est de coutume de saisir d'abord le président du conseil syndical qui mettra en demeure le syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire. Si le syndic ne fait rien pendant 8 jours après la mise en demeure, le président du conseil syndical a le droit de convoquer lui-même l’AGE qui pourra tenter de régler le problème ou mettre fin au contrat du syndic.
Qui contacter en cas de problème avec le syndic ?
En cas de problème avec le syndic, la personne à contacter dépend de l’avancée de la situation :
- En premier lieu, il est recommandé de contacter le président du conseil syndical afin d’essayer de régler le problème lors d’une assemblée générale extraordinaire.
- Si aucune avancée sur le sujet n’a découlé de l’AGE, il est possible de contacter un médiateur (par exemple une association spécialisée), ou un avocat pour démarrer un arbitrage ou une procédure participative.
- Si le problème n’a pas été réglé, il restera à se tourner vers le tribunal judiciaire dont dépend la copropriété en fonction de sa localisation.
Quelles sont les raisons pour changer de syndic ?
Les raisons pouvant conduire à changer de syndic de copropriété sont nombreuses. Les copropriétaires peuvent par exemple décider en assemblée générale de changer de syndic à la fin de son mandat s’ils ne sont pas satisfaits de ses services.
Mais il est également possible de changer de syndic en cours de mandat (également à la majorité absolue de l’assemblée générale) si le syndic a failli dans son rôle. La révocation du contrat du syndic peut intervenir dès que l’une des missions contractuelles du syndic n’a pas été remplie, par exemple :
- Le syndic n’a pas fait respecter les décisions de l’assemblée générale.
- Le syndic n’a pas rempli son rôle d’information auprès des propriétaires et locataires de la copropriété.
- Le syndic a refusé de représenter la copropriété en justice.
- Le syndic n’a pas su assurer le bon état de la copropriété (défaut dans l’entretien, dans la sécurité, etc.).
- Le syndic a failli dans sa mission de recouvrement des charges et/ou dans le paiement des dépenses à régler.
- Le syndic s’est rendu coupable de malversations financières.
Comment faire une réclamation au syndic ? Lettre
Un copropriétaire souhaitant régler un problème lié au fonctionnement de la copropriété (un voisin ne respectant pas le règlement, un oubli ou un retard d’exécution des décisions de l’AG par le syndic, etc.) peut porter réclamation auprès du syndic.
Il lui faudra pour cela rédiger une lettre de réclamation et l’envoyer en recommandé avec accusé de réception au syndic de copropriété. Cette lettre devra inclure notamment le nom et l’adresse du copropriétaire, décrire avec précision le problème à la source de la réclamation, et dans la mesure du possible être accompagnée de preuves (photos, témoignages, etc.).
Quelle formation pour devenir syndic ?
Une personne souhaitant devenir syndic professionnel peut accéder au métier par des études spécialisées (master professionnel, master spécialisé, licence professionnelle, BTS professions immobilières, formations spécialisées en école privée, etc.). Cependant, il n’est en aucun cas obligatoire d’avoir un diplôme quelconque pour devenir syndic. L’obtention de la carte professionnelle de syndic est conditionnée notamment au fait d’avoir soit un diplôme, soit une expérience dans la profession.
Aucune obligation de formation n’incombe au syndic non professionnel éventuellement choisi parmi les copropriétaires.
Est-ce obligatoire d'avoir un syndic de copropriété ?
Il est obligatoire d’avoir un syndic de propriété. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit l’existence d’un syndic dans toutes les copropriétés. Le syndic est nécessaire pour que le syndicat des propriétaires ait une représentation juridique, mais aussi pour assurer l’exécution du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblée générale, pour administrer l'immeuble et pour tenir la comptabilité du syndicat.
Si les copropriétaires ne souhaitent pas faire appel à un syndic professionnel, ils peuvent faire le choix d’un syndic non professionnel désigné parmi eux.
Comment se déclarer syndic bénévole ?
Un syndic non professionnel peut :
- Recevoir un salaire (mais sa rémunération ne doit pas dépasser celle qu’il reçoit pour son emploi principal).
- Être seulement remboursé de ses frais liés à l'activité de syndic.
- Ne pas être rémunéré pour sa mission.
Pour présenter sa candidature, l’aspirant syndic bénévole devra demander que celle-ci soit portée à l’ordre du jour de la prochaine l'assemblée générale. Pendant cette AG, le syndic bénévole devra être désigné à la majorité absolue des copropriétaires. Il aura les mêmes missions à remplir qu’un syndic professionnel, et devra notamment ouvrir un compte bancaire séparé, au nom du syndicat des copropriétaires, dans les 3 mois suivant sa désignation.