Les points à connaître avant d'acheter une maison individuelle en 2023
[Mis à jour le 29 novembre 2022 à 15h58] Vous avez décidé de vous lancer dans l’acquisition ou la construction d’une maison ? C’est un formidable projet de vie. Cependant, comme pour toute décision importante, il convient de passer par plusieurs phases préalables, pour s’assurer de faire le bon choix : étudier le marché pour sélectionner le bon emplacement, réaliser les vérifications d’usage concernant la maison ou le terrain constructible, analyser le coût du bien dans sa globalité en tenant compte des frais divers, des taxes et des charges annexes, étudier en détail le plan local d’urbanisme pour connaître l’ensemble des règles à respecter, consulter le diagnostic énergétique et les éventuelles servitudes pour éviter les mauvaises surprises, etc.
Par ailleurs, il faut savoir que vous disposez de plusieurs options possibles pour l’achat d’une maison. Dans le neuf, vous avez notamment le choix entre l’achat en VEFA (achat sur plan), l’achat d’une maison récemment construite, mais toujours sur le marché, ou recourir à un constructeur pour faire bâtir la maison de vos rêves selon vos propres critères. L’autre option consiste à acheter dans le parc ancien, quitte à faire rénover le bien si besoin. Dans ce second cas de figure, accordez une attention particulière aux diagnostics immobiliers que le vendeur est censé vous fournir, et qui vous permettront d’avoir toutes les informations utiles à votre disposition avant de signer l’acte authentique.
Comment se porte le marché de l'immobilier en 2023 ? Etude de marché
Pendant de nombreuses années, la faiblesse des taux d’intérêt bancaire a alimenté le marché immobilier, provoquant une explosion des transactions et un dynamisme sans précédent des achats/ventes de logements. Toutefois, la situation internationale en 2023 s’est assombrie, et la poussée de l’inflation a poussé les établissements de crédit à durcir assez nettement les conditions d’emprunt, refusant de plus en plus de demandes de prêts, tout comme en 2022. Et cela commence à se ressentir, comme le confirme une récente étude de la FNAIM, qui note une érosion des ventes sur la première partie de l’année. Par ailleurs, la pandémie, comme le développement du télétravail, a assez nettement modifié les comportements d’achat : les villes moyennes et les communes rurales ont la cote, au même titre que les cités balnéaires, tandis que Paris recule avec des prix en baisse.
Quel est l'état général du bien que je souhaite acheter ?
Lors de la visite de la maison que vous envisagez d’acheter, il est important d’étudier l’état général du logement. Parmi les éventuels problèmes, certains vont se voir immédiatement dès votre premier coup d'œil, tandis que d’autres ne vous sauteront aux yeux que dans un second temps. C’est pourquoi il est conseillé d’effectuer au moins deux, voire trois visites, à des horaires différents, pour se faire une bonne idée. A chaque fois, pensez à bien vérifier l’état des murs porteurs et de la toiture, dans l’ensemble des pièces (y compris les sous-sols et les combles). De même, pensez à vérifier l’installation électrique, ainsi que la plomberie et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude.
Le terrain est-il délimité ? Prix du géomètre
Si votre projet est de faire construire la maison de vos rêves, il convient bien sûr d’acheter un terrain constructible au préalable. Toutefois, si la parcelle choisie n’est pas correctement délimitée, il faudra réaliser un bornage du terrain. Cette opération ne peut être confiée qu’à un géomètre professionnel, qui connaît la réglementation, et expert du sujet. Celui-ci va se charger de produire votre plan de bornage, document à valeur juridique essentiel avant toute opération de construction ou d’aménagement. Le plan est signé par les voisins concernés, et une fois cette étape passée, il ne peut plus être contesté. L’opération coûte généralement quelques centaines d’euros, mais peut grimper au-delà de 1 000 ou 2 000 euros si jamais le terrain est particulièrement complexe. La somme est partageable entre les propriétaires.
Quel est le coût précis du bien ?
Le prix de vente proposé par le vendeur d'un bien immobilier n'est pas le seul coût à prendre en compte lors de votre décision d’achat. Tout d’abord, il faut inclure dans le calcul les frais annexes liés au recours d’une éventuelle agence immobilière, plus les frais de notaire qui doivent être payés lors de chaque transaction dans l’immobilier. Ensuite, si vous devez, comme la plupart des acquéreurs, contracter un emprunt pour finaliser l’achat, des frais de courtage, des frais bancaires, et des frais d’assurance et de garantie vont venir s'ajouter à l’équation. Enfin, il est possible d’inclure dans le calcul les frais de taxe foncière de même que les charges de copropriété, redevables la première année, pour une vue d’ensemble.
Quel est l'environnement du logement ? Plan local d'urbanisme
Lors de l’achat d’une maison ou d’un terrain, ou lors de la construction du bien, il est toujours recommandé de se renseigner sur les commerces et les services de proximité qui sont disponibles, comme de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) pour connaître les règles à respecter. Le projet que vous avez en tête doit être compatible avec les normes en vigueur dans la commune et le quartier, si vous souhaitez le voir être validé par les services d’urbanisme. Sans recevoir le précieux sésame du permis de construire, rien n’est possible ! Ce document vous renseignera notamment sur les travaux que vous pouvez engager : hauteur maximale de la construction, distances à respecter, matériaux interdits, etc.
Quelles sont les taxes et charges que je vais devoir payer ?
En devenant propriétaire, vous allez devoir payer un certain nombre de taxes et d’impôts :
- Les frais de notaire au moment de l’achat, qui sont en fait essentiellement des impôts sur l’achat immobilier, plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.
- La taxe foncière annuellement, qui alimente le budget des collectivités locales, et qui tend à augmenter pour compenser la disparition de la taxe d’habitation.
- Les frais de syndic ou de copropriété si jamais la maison est située au sein d’une copropriété, ce qui peut être le cas si elle fait partie d’un lotissement.
- La taxe sur la plus-value immobilière si vous revendez ultérieurement la maison et réalisez un bénéfice, grâce à un marché porteur, par rapport au prix d’achat.
Quel est le diagnostic énergétique de la maison ?
De par la loi, le vendeur de la maison est tenu de vous fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) durant les points importants de la négociation, comme la signature du compromis puis de l’acte définitif de vente. Cette étude, transmise au sein du dossier des diagnostics immobiliers, vous permet d’anticiper votre future consommation d'énergie, ainsi que les taux d'émission de gaz à effet de serre liés au logement. Et vu que les "passoires thermiques" seront bientôt interdites de location, le classement effectué avec ce diagnostic va avoir un impact direct sur la valorisation du bien, et ne doit donc pas être négligé…
Que dois-je vérifier chez le notaire ? Droit de passage et servitude
Si le terrain sur lequel est ou sera construite la maison est rattaché à certains droits de passage, ou à des servitudes, le vendeur doit normalement vous prévenir, car il s’agit d’une information susceptible de réduire le prix de vente. Ce n’est pas un détail car, si les voisins du terrain ne disposent d’aucun autre accès à la voie publique, ils peuvent faire valoir leurs droits en matière de passage. Ce qui va affecter votre projet de construction ou d’extension de la maison, et engendrer des surcoûts. Mieux vaut donc prendre les devants. Si vous n’obtenez pas de réponse du vendeur, le notaire pourra répondre à vos questions.
Vérification des vices juridiques et administratifs
En tant qu’acheteur, vous bénéficiez d’une protection contre les vices cachés, qui vous permet d’exiger, jusqu’à deux ans après la signature de l’acte définitif, une baisse du prix de vente ou la restitution du bien au vendeur suivie d’un remboursement intégral, en cas de découverte de vices conséquents dans le logement. Fait moins connu, vous disposez également d’une protection contre les vices juridiques ou administratifs ayant été commis par le vendeur : non-déclaration d’informations obligatoires, construction effectuée sans le permis de construire approprié, etc. Le cas échéant, vous pouvez là encore demander une réduction du prix de vente, voire l’annulation de la vente.