Diagnostic immobilier : prix, validité, obligatoire… Tout savoir
[Mis à jour le 15 septembre 2022 à 14h38] Le diagnostic immobilier concerne aujourd'hui aussi bien les logements mis en location que ceux destinés à la vente. On devrait d'ailleurs plutôt parler de diagnostics immobiliers au pluriel, car ce type de diagnostics concerne en réalité plusieurs états des lieux. Ceux-ci ont pour objectif d'informer le futur locataire ou propriétaire sur certains aspects du bien immobilier qu'il projette de louer ou d'acheter. Les diagnostics immobiliers peuvent également avoir une valeur indicative pour le propriétaire d'un logement acquis depuis plusieurs années, notamment en ce qui concerne ses performances énergétiques.
Les diagnostics propres à l'évaluation des performances énergétiques d'un logement, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison individuelle, sont compris dans ce que l'on nomme DPE (diagnostic de performance énergétique). Ce type de diagnostic doit être établi par un professionnel certifié et permet de mesurer la consommation d'énergie d'un logement ainsi que les taux d'émission de GES (gaz à effet de serre). Il est à intégrer obligatoirement dans le DDT (dossier de diagnostic technique) lorsqu'il est question de vendre ou louer un logement. Les diagnostics immobiliers ont un coût, une durée de validité et certains sont donc obligatoires.
Le diagnostic immobilier, comment ça marche ?
Le diagnostic immobilier consiste ainsi à procéder à une sorte de contrôle technique pour un bien immobilier donné. Celui-ci sera évalué suivant plusieurs critères, qui peuvent varier selon si le bien en question est destiné à la vente ou à la location. Ce sont en effet les principales raisons qui incitent à réaliser ce type de diagnostic. Le diagnostic immobilier doit ainsi être réalisé par un diagnostiqueur professionnel, qui doit présenter tout à la fois des garanties de compétences et disposer de moyens appropriés, selon les directives du Code de la construction et de l'habitation. Il existe à cet effet un annuaire public disponible en ligne qui recense les professionnels titulaires d'un certificat de compétence valide.
Ce contrôle technique doit être réalisé en amont de la vente ou de la location, soit avant la signature de l'acte de vente définitif réalisé devant notaire ou la signature du bail de location, selon le cas. Il doit être joint à l'acte de vente ou au contrat de location avant que les signatures soient apposées.
Quel est le prix d'un diagnostic immobilier ?
Il n'existe pas de réglementation fixant les prix d'un diagnostic immobilier. De ce fait, les prix sont libres et chaque diagnostiqueur peut pratiquer les tarifs qu'il souhaite. Il convient ainsi d'établir plusieurs devis afin d'obtenir le prix juste. Les prix diffèrent principalement en fonction de la superficie du logement à évaluer, du nombre de pièces, mais également de sa nature (appartement ou maison individuelle). Dans le cas d'une location, le coût de ce diagnostic revient toujours à la charge du propriétaire bailleur. Pour ce qui concerne la vente d'un bien, c'est souvent le vendeur qui s'en acquitte, bien qu'une prise en charge conjointe ou exclusive côté acquéreur puisse être conclue en amont.
Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?
Plusieurs critères préétablis sont évalués, définis précisément par la réglementation. Ces critères diffèrent selon qu'il s'agisse d'une vente ou d'une location. Quelle que soit la situation, les critères communs mesurés concernent :
- le DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
- les risques liés à l'exposition au plomb ;
- la présence ou non d'amiante ;
- l'état des installations électriques et de gaz (le cas échéant) si celles-ci ont plus de 15 ans ;
- les risques naturels et technologiques potentiels.
A noter : seul l'état des risques naturels et technologiques peut être réalisé par le propriétaire, les autres diagnostics doivent obligatoirement être établis par des professionnels certifiés.
Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de location ?
Le diagnostic immobilier est aujourd'hui une obligation, même dans le cas d'une location. A la charge exclusive du propriétaire, les différents diagnostics obligatoires dans ce contexte concernent ceux mentionnés plus haut. Si le logement destiné à la location est situé dans un lieu qualifié de zone d'exposition au bruit d'aéroport, un diagnostic Bruit, aussi appelé état des nuisances sonores aériennes, devra également être réalisé. Dans le cas contraire, le locataire peut se retourner contre le bailleur. Ces documents sont ensuite regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé au contrat de location, ou contrat de bail.
Quels diagnostics pour une vente immobilière ?
Dans le cadre d'une transaction immobilière, les critères de base évalués concernent pour rappel :
- le DPE ;
- l'exposition ou non au plomb ;
- la présence ou l'absence d'amiante ;
- l'état des installations électriques et de gaz du logement si les dispositifs ont plus de 15 ans ;
- l'état des risques et pollutions (ERP) ;
- le bruit (pour les logements situés à proximité d'aérodromes).
Dans le cas spécifique d'une vente, le diagnostiqueur doit aussi évaluer la présence ou non de termites. Concernant la vente d'une maison individuelle, l'état de l'installation d'assainissement non collectif doit également faire l'objet d'un diagnostic. Enfin, pour la vente d'un lot en copropriété, la superficie (appelée surface loi Carrez) doit être indiquée.
Quelle est la durée de validité d'un diagnostic immobilier ?
Pour être conforme, un diagnostic immobilier doit respecter une date. En effet, ce diagnostic est un état des lieux établi à un instant T. Et si certains ont une durée illimitée, la validité d'un diagnostic dépend du type de transaction (vente ou location), de la nature du diagnostic lui-même ainsi que du résultat de celui-ci. Pour les diagnostics plomb et amiante, si le diagnostic est négatif, leur validité sera illimitée pour la location. Les diagnostics termites et ERP (état des risques et pollutions) ont quant à eux une durée de validité de 6 mois dans le cadre d'une vente. Les diagnostics gaz et électricité (cas des installations de plus de 15 ans) ont une validité de 3 ans pour une vente et de 6 ans pour une location.
Est-ce que le DPE est obligatoire pour une vente ?
Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, est en effet un document obligatoire lors de la vente d'un bien immobilier. Il fait partie du dossier de diagnostic technique (ou DDT) qui doit être remis au plus tard lors de la signature de l'acte de vente définitif devant notaire, mais il est préférable de le transmettre à la signature de l'avant-contrat (soit la promesse ou le compromis de vente). Le DPE est par ailleurs une des informations obligatoires à mentionner dans l'annonce de vente dudit bien. Réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié, à l'instar des autres diagnostics, il sert donc essentiellement à estimer la consommation énergétique d'un logement ainsi que le taux d'émission de GES (gaz à effet de serre).