Logement conventionné : attribution, APL, Caf, Crous… Tout comprendre

LOGEMENT CONVENTIONNE. Répondant à de nombreuses règles, les logements conventionnés (APL, Anah) ne sont pas toujours bien cernés. Voici tout ce qu'il faut savoir pour bien les comprendre.

[Mis à jour le 21 septembre 2022 à 14h36] Les logements conventionnés sont concernés par certaines grandes lois récemment votées par le Parlement français. Adopté le mercredi 3 août 2022, le projet de loi portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat a plafonné l'indexation de référence des loyers (IRL) à 3,5 % en France métropolitaine jusqu’au 2e trimestre 2023, protégeant notamment les locataires des logements conventionnés d’une trop grosse augmentation de loyer. De plus, une hausse de 3,5 % de l’aide personnalisée au logement (APL) avec effet rétroactif au 1er juillet et une aide exceptionnelle de 100 euros pour leurs bénéficiaires à la rentrée ont été décidées. Des mesures prises notamment pour combattre le niveau record d’inflation actuel.

De son côté, la loi de finances pour 2022 a remplacé à partir du 1er janvier 2022 le dispositif Cosse "Louer abordable" (avantages fiscaux sur des revenus locatifs) par le dispositif de réduction d’impôt "Loc'Avantages". Deux dispositifs seulement dédiés aux logements faisant l’objet d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). L'ancien dispositif Cosse peut cependant toujours être utilisé par les contribuables qui le souhaitent et dont les conventions Anah ont été déposées avant le 28 février 2022. Il est donc particulièrement intéressant de faire en ce moment un focus sur les différents types de logements conventionnés : logement conventionné APL et logement conventionné Anah.

Quels sont les logements conventionnés ?

Les logements conventionnés sont, comme leur nom l’indique, des logements liés à une convention. Cet accord est signé entre le propriétaire d’un logement et l’Etat, les deux parties s’engageant chacune de leur côté : le propriétaire à louer son bien immobilier à une personne ayant de faibles ressources, et l’Etat à lui offrir en contrepartie une aide financière. Ces logements étant réservés aux personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, ils sont loués à des montants devant être inférieurs au prix du marché local. De plus, le logement conventionné doit faire l’objet d’un engagement d’au moins 6 ans du bailleur et ce dernier n’a pas le droit de louer à un membre de sa famille proche (parents, enfants, grands-parents). A l’inverse, le propriétaire d’un logement non conventionné a le droit de choisir librement l’occupant de son bien (sans lui poser des conditions de revenus), le montant du loyer, ainsi que la durée de la mise en location.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté, dans le Code de la construction et de l’habitation, il est en principe impossible de sous-louer un logement conventionné.

Il existe deux types de logements conventionnés en France :

Le logement conventionné APL, aussi parfois appelé logement conventionné Caf, qui donne le droit à l’aide personnalisée au logement.
Le logement conventionné Anah (Agence nationale de l’habitat) qui donne le droit à un dispositif de réduction fiscale.

Qui peut bénéficier d'un logement conventionné ?

Pour bénéficier d’un logement conventionné, il faut absolument respecter un certain niveau de ressources défini en fonction de la zone géographique du logement. Ce dernier doit être également occupé au titre de la résidence principale.

Il n’existe en revanche pas de conditions liées à l’âge ou à la nationalité. En effet, une personne mineure peut occuper un logement conventionné, à condition que ses parents signent le bail de location ou qu’elle soit un mineur anticipé. De plus, des personnes n’ayant pas la nationalité française peuvent également bénéficier d’un logement conventionné si elles ont un titre de séjour.

Quel est le plafond de ressources pour avoir un logement conventionné ?

Le plafond de ressources à ne pas dépasser par la personne souhaitant devenir locataire sera différent en fonction du type de logement conventionné :

Pour un logement conventionné APL, les ressources des 12 derniers mois du locataire ne pourront pas dépasser certains plafonds calculés par l’administration selon des barèmes. Sachant que ces ressources sont actualisées au fil du temps par la Caf et la Mutualité sociale agricole pour leur calcul, il est possible d’utiliser, en fonction de son régime, le simulateur en ligne de la Caf (régime général) ou celui de la MSA (régime agricole) pour savoir si on a le droit au logement.
Pour un logement conventionné Anah, ce sont les ressources du revenu fiscal de référence à l'année N-2 (2020 pour un bail signé en 2022) qui ne devront pas dépasser certains niveaux de revenus disponibles sur le site de l’administration française. A l’inverse du logement conventionné APL, le locataire ne doit justifier de ses ressources qu’une seule fois pour obtenir un logement conventionné Anah.

Plafonds de ressources pour un logement à loyer très social 2021 :

Composition du ménage	Paris et communes limitrophes	Ile-de-France hors Paris	Autres régions
Personne seule	13 268	13 268	11 531
2 personnes	21 626	21 626	16 800
3 personnes	28 348	25 995	20 203
4 personnes	31 029	28 543	22 479
5 personnes	36 912	33 792	26 300
6 personnes	41 539	38 024	29 641

Plafonds de ressources pour un logement à loyer social 2021 :

Composition du ménage	Paris et communes limitrophes	Ile-de-France hors Paris	Autres régions
Personne seule	24 116	24 116	20 966
2 personnes	36 042	36 042	27 998
3 personnes	47 247	43 325	33 670
4 personnes	56 410	51 897	40 648
5 personnes	67 116	61 435	47 818
6 personnes	75 523	69 134	53 891

Quels sont les logements conventionnés APL ?

Les logements conventionnés APL sont en principe des logements concernant des bailleurs sociaux tels que les organismes HLM ou les entreprises publiques locales. Ils sont aussi appelés logements conventionnés Caf, car la caisse d'allocations familiales s’occupe de verser l’allocation à ses bénéficiaires du régime général. Ce type de logement permet d’obtenir la réduction du montant du loyer par l’intermédiaire du versement de l’aide personnalisée au logement au propriétaire. Ce dernier reçoit chaque 25 du mois le tiers payant de l'APL de la part de l’Etat, ce qui permet au locataire de ne s’acquitter que de la part restante du loyer.

Qu'est-ce qu'un logement conventionné Anah ?

Un logement conventionné Anah est un logement dont la convention a été signée entre l'Agence nationale de l'habitat et un bailleur qui est en général un propriétaire privé. S'engageant à fixer le montant du loyer initial en respectant un montant maximum indiqué dans la convention (révisable chaque année sur la base de l'IRL), le propriétaire obtient en échange un accès au dispositif fiscal Loc’Avantages. Ce dernier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller de 15 % à 65 % en fonction du montant du loyer, et d’un recours ou non à l’intermédiation locative sociale.

Comment savoir si un logement est conventionné par la Caf ?

Pour savoir si un logement est conventionné par la Caf, et donc qu’il donne le droit à l’APL, il est possible de poser la question au propriétaire ou à l'organisme en charge de la location (agence, bailleur social…). Il est même possible de demander à voir la convention, où se trouve notamment le montant maximal du loyer fixé.

De plus, les offres de location précisent en principe lorsque le logement est conventionné APL (ou conventionné Caf). Certains sites en ligne spécialisés dans l’immobilier ont même parfois mis en place des rubriques ou des fonctionnalités dédiées pour trouver précisément ce genre d’habitation.

Le Crous propose-t-il des logements conventionnés ?

Le Crous propose des logements conventionnés. Etablissement public à caractère administratif, le Centre régional des œuvres universitaires et scolaires est chargé par l’Etat de mettre à disposition des étudiants ayant peu de ressources (notamment les étudiants boursiers) des habitations à petit loyer pour les aider à se loger.

Le Crous propose deux types de logements :

Un logement dans les résidences universitaires qui est éligible à l'allocation de logement sociale (ALS).
Un logement conventionné issu du parc privé (logements appartenant à des propriétaires privés qui sont en principe plus coûteux, mais plus grands) qui est éligible à l’aide personnalisée au logement (APL).

Les HLM sont-ils des logements conventionnés ?

Les HLM sont pour la plupart des logements conventionnés. Logements gérés par un organisme public ou privé d'habitations à loyer modéré, les HLM sont en principe construits, achetés ou améliorés avec l'aide de l'Etat afin de proposer un logement à faible loyer aux personnes ayant peu de ressources.

En revanche, il existe une catégorie d’HLM à part qui ne reçoit pas d’argent de l'Etat. Ces HLM s’appellent les ILN (immeubles à loyer normal). Considérés comme des logements "intermédiaire", les ILN sont les seuls types d'HLM ne pouvant pas faire l'objet d'une convention.

Qui a droit au PLS ?

Le PLS désigne le Prêt Locatif à Usage Social. Il s’agit d’un prêt à taux préférentiel (indexé sur celui du Livret A) réservé à des investisseurs immobiliers (personnes physiques ou morales) souhaitant réaliser l’acquisition ou la construction de logements sociaux dans les zones tendues au sens de la loi Alur.

Les logements PLS, qui désignent les logements financés par le Prêt Locatif Social, sont des logements intermédiaires (comme les ILN). Ils sont réservés à des personnes qui ne remplissent pas les conditions pour être logées en HLM et qui ne disposent pas non plus d’assez de revenus suffisants pour louer dans le privé. Les plafonds de ressources pour avoir droit au PLS sont consultables sur le site de l’Anil.

Le loyer d'un logement social est fixé par le bailleur social au début du contrat de location sans pouvoir dépasser le montant maximum de la convention (qui est toujours inférieur au prix du marché). Il est ensuite révisé chaque année en respectant l'indexation de référence des loyers (IRL). Le montant du loyer d'un logement social se calcule avec la formule suivante : prix de base au mètre carré fixé par le bailleur social x surface corrigée.

Pour les loyers conventionnés Anah plus particulièrement, le montant du loyer fixé au départ ne doit pas dépasser un montant mensuel maximum par mètre carré de surface habitable fiscale qui dépend de :

La convention signée : à loyer "très social", à loyer "social" ou à loyer "intermédiaire".
La localisation du logement (zone, Abis, A, B1, B2 ou C).

Le loyer initial maximum par mètre carré pour un bail de logement social signé en 2022 est disponible sur le site service-public.fr.

Les logements conventionnés Anah peuvent donc faire l’objet d'une convention à niveau de loyer "très social", "social" ou "intermédiaire". Le type de convention dépend du niveau de loyer souhaité par le propriétaire, un loyer très social correspondant à un loyer très bas. Il est également possible de consulter le prix maximum d’un logement à loyer très social pour un bail signé en 2022 sur le site de l'administration française. Il faut tout de même noter que l'Anah a le droit de fixer dans certaines zones géographiques des montants inférieurs à ceux présentés (un simulateur est également disponible pour savoir quelle est la zone du logement).