Taux d'endettement 2023 : maximum, comment le calculer... Tout savoir
[Mis à jour le 30 novembre 2022 à 16h30] Lorsque l'on souhaite acheter un bien immobilier, il est possible d'avoir recours à un crédit. Comme tout financement, le prêt immobilier est étudié avec précision par les organismes prêteurs, afin d'être certains que vous soyez en mesure de le rembourser. Pour établir votre dossier, les banques vous demanderont notamment de justifier de vos charges et de vos ressources. Leur objectif ? Analyser votre taux d'endettement. Comment est-il calculé ? Quelles sont les charges prises en compte ? Quel est le taux d'endettement maximum en 2023 ? Explications.
Le taux d'endettement, c'est quoi ?
Le taux d'endettement désigne la part de vos charges par rapport à vos revenus mensuels. Autrement dit, il s'agit de la différence entre vos rentrées d'argent, c'est-à-dire vos revenus globaux, et vos sorties d'argent, c'est-à-dire vos charges diverses. Exprimé en pourcentage, il est une donnée primordiale pour les banques, systématiquement prise en compte lorsqu'un acheteur fait une demande de prêt immobilier. Le taux d'endettement est un indicateur déterminant pour que les établissements bancaires acceptent ou non de réaliser un financement.
Le taux d’endettement maximum, quant à lui, équivaut à la capacité d’emprunt. Il s'agit de la somme que l'acquéreur peut emprunter auprès de sa banque pour son acquisition immobilière. Celui-ci est une estimation des montants maximums qu'il sera en capacité de rembourser chaque mois.
Quel est le taux d'endettement maximum en 2023 ?
Le taux d'endettement maximum est établi par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Cet établissement est chargé de surveiller le système financier français. Il limite ainsi le risque pris par les banques, pour éviter que la nation ne se retrouve en situation de crise financière.
Pendant très longtemps, le taux d'endettement préconisé était de 33 %. Il s'agissait alors d'une simple recommandation de la part du HCSF. Aujourd'hui, le taux d'endettement maximum doit être scrupuleusement respecté par les banques. Ces dernières peuvent néanmoins s'en affranchir pour 20 % des dossiers de prêt, en priorité pour l'acquisition de résidences principales et les primo-accédants.
Qui plus est, le taux d'endettement a été réévalué. Depuis le 1er janvier 2022, il est fixé à 35 %. La durée maximale des emprunts, quant à elle, est de 25 ans.
Comment se calcule le taux d'endettement ? Formule
Pour calculer le taux d’endettement, il est nécessaire de réunir quelques données concernant les emprunteurs :
- déterminer si le crédit sera fait pour une seule personne ou par deux coemprunteurs ;
- connaître les revenus globaux des emprunteurs ;
- définir avec précision l’ensemble de leurs charges.
Le calcul du taux d'endettement s'appuie sur ces données et est défini par le calcul suivant : (charges globales des emprunteurs / revenus globaux des emprunteurs) x 100.
Les charges et les revenus pris en compte doivent être lissés sur une année entière. Cela permet de retenir ainsi certaines charges ou revenus ponctuels, tels que des primes contractuelles (13e mois) ou des impôts.
Ce calcul permet d'obtenir un pourcentage. Le résultat ne doit pas excéder 35 %.
Quelles sont les charges prises en compte dans le calcul du taux d'endettement ?
Pour calculer le taux d'endettement, les revenus pris en compte sont les suivants :
- les salaires réguliers nets ;
- les pensions alimentaires perçues ;
- 70 % des revenus locatifs ou fonciers.
Les charges prises en compte sont :
- les autres mensualités de prêts en cours (crédit à la consommation, crédit auto, crédit permanent, LOA…) ;
- les pensions alimentaires versées ;
- les autres charges persistantes après l'octroi du prêt immobilier (comme autre loyer mensuel).
En revanche, les factures courantes (Internet, eau, électricité, etc.) ne sont pas retenues dans le calcul du taux d'endettement.
Comment effectuer une simulation de mon taux d'endettement ?
Si le calcul de votre taux endettement vous paraît quelque peu complexe, sachez qu'il existe des outils de simulation en ligne pour le déterminer automatiquement. Cela vous permettra peut-être de gagner un temps précieux et d'y voir plus clair quant à votre future demande d'emprunt.
Ces simulateurs impliquent de renseigner certaines données :
- le montant emprunté ;
- l’ensemble de vos revenus ;
- toutes les charges supportées par les emprunteurs.
Ensuite, le calcul du taux d'endettement se fait automatiquement.
Comment est calculé le taux d'endettement maximum de 35% ?
En théorie, pour un achat immobilier, le taux d'endettement maximum autorisé est de 35 %. Cependant, comme nous l'avons vu précédemment, les banques peuvent s'affranchir de cette contrainte pour 20 % de leur dossier de prêts, à condition bien sûr d'éviter le risque de surendettement. En ce sens, l'appréciation de l'organisme financier peut dépendre d'autres paramètres additionnels :
- un reste à vivre suffisant
- le montant de l'apport personnel
- une situation professionnelle stable
- une bonne gestion des comptes (pas d'incident de remboursement d'autres crédits, pas de découverts récurrents sur les comptes ou de frais d'incidents…)
- une bonne épargne disponible
Lorsqu'une banque décide d'octroyer un crédit à des emprunteurs dont le taux de l'endettement est supérieur à 35 %, celle-ci doit pouvoir se justifier. Les établissements financiers sont aujourd'hui soumis à des normes juridiquement contraignantes, dont la vérification est assurée par l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).