Louer son logement sur Airbnb : nos conseils, règlementation et fiscalité
Vous êtes propriétaire ou locataire d'un logement, et vous souhaitez l'inscrire sur la plateforme américaine Airbnb pour rénover votre bien immobilier ou tout simplement dégager des revenus supplémentaires pour arrondir vos fins de mois ? Avec la crise sanitaire du coronavirus, il peut être plus que tentant de se lancer, compte tenu du nombre de pays dont les frontières restent encore fermées à ce jour et de l'essor en France du tourisme local. La location sur Airbnb n'est toutefois pas anodine. Ayez à l'esprit qu'elle est soumise à une stricte réglementation, notamment dans de grandes villes comme Paris, où vous ne pourrez louer votre logement que quelques jours par an pour rester dans les clous. Linternaute.com répond à toutes vos questions sur la location sur Airbnb et vous propose plusieurs conseils pratique pour vous lancer en toute sérénité.
Peut-on louer son logement sur Airbnb lorsqu'on est locataire ? Sous-louer son appartement
Vous êtes étudiant ou actif, et savez d'ores et déjà que vous n'occuperez pas votre appartement durant quelques jours ou semaines par mois ? Il peut être plus que tentant de sous-louer son appartement sur Airbnb. Sachez que ce n'est pas impossible. En revanche, non seulement vous serez soumis à la même réglementation que les propriétaires, mais vous devrez impérativement obtenir l'aval de votre propriétaire-bailleur. En 2018, une locataire a été condamnée par la justice à rembourser la totalité des loyers perçus entre 2011 et 2018, soit 46 227 euros.
A noter : si votre logement est meublé, que votre bail a été conclu avant le 27 mars 2014 et que vous n'avez aucune clause interdisant la sous-location, vous pouvez sous-louer le logement librement. "Le prix du loyer de sous-location est libre", précise le site service public. "La durée de la sous-location est libre (dans la limite du bail principal)".
Si vous n'êtes pas dans ce cas de figure, soyez transparent : envoyez un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception en précisant la durée de sous-location et le loyer. Votre propriétaire devra ensuite vous répondre par écrit, pour formaliser l'échange. Airbnb a créé une page dédiée avec une série de conseils pour vous aider à convaincre celui-ci. La plateforme américaine recommande ainsi de lui montrer que "vous tenez à votre logement, à votre immeuble et à vos voisins". "Faites-lui visiter votre logement et partagez quelques photos avec lui", peut-on lire.
Vous avez obtenu l'accord de votre bailleur ? Bonne nouvelle, mais là encore, attention. Sachez que le loyer de la sous-location que vous fixerez ne pourra pas dépasser celui que vous payez, comme le prévoit la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs modifiée par la loi du 24 mars 2014 (loi Alur).
Vous êtes plutôt du côté des loueurs sur la plateforme américaine ? Consultez sans plus attendre notre article dédié aux vacanciers :
Peut-on faire de la location longue durée sur Airbnb ?
Depuis quelques mois déjà, la plateforme américaine donne la possibilité à ses utilisateurs de proposer des séjours de longue durée (de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois), dans le contexte de la crise sanitaire, où le nombre de touristes étrangers a été revu à la baisse. Sur une page dédiée, Airbnb liste une série de conseils pour activer cette option de séjour longue durée, que vous pouvez retrouver ici. Ayez à l'esprit qu'il sera préférable, dans ce cas, de faire un signer un contrat de location.
"Mettez à jour le titre et la description de votre annonce pour indiquer que vous souhaitez accueillir des voyageurs pour des séjours plus longs. N'oubliez pas qu'entre les fermetures d'école et le télétravail, les voyageurs seront sans doute plus enclins à réserver un logement adapté aux familles et ayant un espace pour travailler.
Airbnb précise que le fonctionnement des paiements diffère pour les séjours de plus de 28 jours. "Airbnb prélève automatiquement au voyageur 1 mois de loyer à l'avance, puis au début de chaque nouvelle période de 30 jours", indique-t-on. Quid de la durée maximale ? Le site internet conseille de contacter "un avocat spécialisé en relations propriétaire-locataire et connaissant bien les lois et réglementations locales qui s'appliquent à votre situation".
Je veux louer mon logement sur Airbnb, quelle réglementation ?
Lorsque vous optez pour la location sur Airbnb, on parle de location en "meublé de tourisme". Dans ce cas présent, que vous soyez propriétaire ou locataire, la durée de location ne peut excéder 90 jours pour la même personne, rappelle le site service-public. Dans certaines villes, la location ne peut excéder 120 jours par an. Il est donc impératif que vous vous renseigniez auprès de votre mairie.
La déclaration de votre résidence principale en mairie n'est, en général, pas obligatoire, mais sachez que certaines communes comme Paris et Bordeaux l'imposent et attribuent un numéro de déclaration. Si vous mettez votre résidence secondaire sur Airbnb, vous devrez faire une déclaration en mairie. La procédure dépend de votre commune. A Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse ou Tours, vous devez obtenir une autorisation de changement d'usage du logement, puis faire la déclaration de votre logement en mairie. Dans les autres villes, il faut faire la déclaration en mairie, sans avoir à obtenir d'autorisation.
Dans le cas d'une copropriété, pensez à vérifier que le règlement vous autorise à pratiquer la location sur Airbnb.
Peut-on louer son logement sur Airbnb comme on veut à Paris ?
Non. Pour éviter les abus, la ville de Paris encadre strictement les locations en meublés de tourisme. Comme expliqué précédemment, vous devez faire une déclaration en mairie. En outre, vous devrez obtenir "un numéro d'enregistrement que vous devez transmettre à la plateforme numérique qui publiera votre annonce", indique la mairie de Paris sur sa page dédiée. "Aucune annonce ne peut être publiée sur une plateforme numérique sans numéro d'enregistrement sous peine de poursuites et d'une amende. Les chambres louées chez un particulier en résidence principale ne sont pas soumises à enregistrement". En l'absence de numéro d'enregistrement, vous vous exposez à une amende de 5 000 euros.
Sur son site, la mairie rappelle que la location de courte durée est autorisée pour les résidences principales, moins de 120 jours par an, et pour les résidences secondaires qui ont obtenu une autorisation de changement d'usage. Retrouvez toutes les informations sur la location de courte durée dans la capitale, en cliquant ici.
Combien faut-il louer son logement sur Airbnb ? Quel prix ?
Vous êtes libre de fixer le prix de la location sur Airbnb comme bon vous semble. Il est toutefois recommandé de consulter les prix du marché au préalable, et ce, en épluchant les annonces des logements situés à proximité du vôtre. Sur sa page dédiée, Airbnb indique qu'il est possible d'intégrer des frais de ménage et des frais supplémentaires pour arrivée tardive ou l'accueil d'animaux de compagnie par exemple.
Quelle est la fiscalité quand on loue son logement sur Airbnb ?
Lorsque vous louez votre logement sur Airbnb, en tant que propriétaire ou locataire, vous devez commencer par vous inscrire au répertoire Sirène de l'Insee et déclarer le début de votre activité en remplissant un formulaire, disponible ici. Cette démarche est incontournable, car elle vous permettra d'obtenir un numéro de SIRET que vous devrez reporter sur votre déclaration de revenus complémentaire.
Quid des impôts ? Quel régime s'applique ? Les revenus que vous tirez de la location en meublé de tourisme sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, même si vous le faites à titre occasionnel. Ils sont donc soumis à l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux cotisations sociales à partir d'un certain montant. Vous êtes considéré comme LMNP lorsque vos recettes sont inférieures à 23 000 euros et au montant total de vos autres revenus (salaires, etc.). Il existe ensuite deux régimes distincts :
- Le micro-BIC : c'est le plus utilisé. Vous êtes concerné si vos recettes n'excèdent pas 72 600 euros par an. "Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %", peut-on lire sur le site service public. Les charges ne peuvent pas être déduites. Si vos recettes sont inférieures à 305 €, vous ne paierez aucun impôt".
- Le régime réel : dans ce cas, il vous faudra déterminer quel est votre revenu net imposable. Vous devrez déduire vos frais et charges.
La déclaration s'effectue au printemps. Pensez que, dans certaines communes, vous serez chargé de la collecte de la taxe de séjour. Vous n'échapperez pas non plus au paiement des impôts locaux (taxe d'habitation et taxe foncière).
Comment remplir sa déclaration de revenus ?
Comme expliqué précédemment, la déclaration des revenus issus d'une location Airbnb s'effectue durant la période déclarative au printemps. Il vous faut remplir le formulaire de déclaration de revenus complémentaire des professions non-salariées, que vous pouvez retrouver ici pour l'année 2020 n(°2042-C-PRO). Vous devrez alors renseigner votre numéro de SIRET et cocher la case BIC en première page.
Vous devrez ensuite vous rendre sur la page "REVENUS DES LOCATIONS MEUBLÉES NON PROFESSIONNELLES". Vous devrez alors indiquer la durée de l'exercice et si vous avez cessé votre activité au cours de l'année d'imposition. "Si vous exercez une activité de location meublée saisonnière, ne remplissez pas la ligne "durée de l'exercice"", précise-t-on dans la brochure pratique 2020 de la déclaration de revenus. A noter : vous n'avez pas à déclarer les revenus issus de la location d'une pièce de votre habitation principale. Vous avez ensuite la possibilité de choisir entre les deux régimes d'imposition : le régime micro-BIC et le régime au réel. On vous résume comment procéder :
- Au régime micro BIC : portez le montant de vos recettes brutes - sans en déduire aucun abattement - en case 5ND. Vous serez alors imposé au barème de l'impôt sur le revenu sur 50% de vos recettes. L'abattement minimal s'élève à 305 euros. Si vous remplissez les conditions de ressources et que vous avez opté pour le prélèvement forfaitaire obligatoire, renseignez la case 5TB.
- Au régime réel : l'opération est bien plus complexe. "Vous devez déterminer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus", précise-t-on sur le site service-public.fr. Il va falloir remplir une déclaration professionnelle, via le formulaire n°2031-SD, que vous pouvez retrouver ici. Vous pourrez alors déduire les charges en les portant sur cette déclaration. "Si mes recettes dépassent 82 200 €, et que je réalise plusieurs prestations para-hôtelières, je dois facturer de la TVA mais je pourrai aussi déduire la TVA payée sur mes achats et mes frais", prévient-on dans une documentation du fisc.
"Les personnes exerçant une activité de location meublée de courte durée (locaux loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile) dont les recettes sont supérieures à 23 000 € par an sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales au titre des revenus d'activité par les organismes sociaux", ajoute-t-on dans la brochure pratique.
Quel impact ? Notre simulation
Vous vous demandez ce que le fisc va bien pouvoir vous prélever ? Linternaute.com vous propose un exemple. Imaginons que vous avez réalisé 15 000 euros de recettes brutes sur l'année 2019. Vous retenez en conséquence le régime micro-BIC. Avec l'abattement de 50%, l'impôt sur le revenu porte donc sur 7 500 euros. Outre l'impôt sur le revenu et de l'application de votre taux marginal d'imposition, vous devez tenir compte des prélèvements sociaux, comme le rappelait Le Revenu en 2017, dont le taux s'élève à 17,2% aujourd'hui. Deux calculs parallèles s'imposent ainsi :
- Vos recettes diminuées de l'abattement de 50% x votre taux d'imposition : s'il se situe à 30%, vous obtenez donc un impôt sur le revenu à 2 250 euros (7 500 euros x 0,3).
- Vos recettes diminuées de l'abattement de 50% x 17,2% : le montant de vos prélèvements sociaux s'élève ainsi à 1 290 euros (7 500 x 0,172).
- Le montant total de l'impôt portant sur vos revenus issus d'une location Airbnb s'élève donc à 3 540 euros (2250 +1290).
Est-ce que ça vaut le coup d'acheter un appartement pour le louer sur Airbnb ?
Comme expliqué précédemment, la location en meublé de tourisme est limitée par la loi, dans sa durée. Dans certaines communes, elle ne peut excéder 120 jours par an. Si vous projetez de faire un investissement locatif, vous devez donc impérativement étudier la localisation et la réglementation en vigueur au sein de la commune. Comme tout investissement, regardez attentivement la fiscalité locale, car elle peut, comme les charges, grignoter la rentabilité de vos recettes. Outre la rentabilité, vous devez également avoir à l'esprit que la location de courte durée sur Airbnb est chronophage (prise de contacts, réponses aux locataires, remise des clés, ménage...)
Est-ce rentable de louer sur Airbnb ?
Tout dépend en réalité du lieu où se situe le bien que vous louez sur la plateforme. Publiée l'été dernier, une étude réalisée par le gestionnaire de biens Flatlooker a évalué qu'un propriétaire-bailleur gagnerait entre 12% et 35% de revenus nets supplémentaires en location longue durée à Paris, en comparaison avec la location du même bien (40 mètres carré dans la capitale) sur Airbnb. En louant son bien à un seul locataire, le bailleur empocherait 8 610 euros, nets de charges et d'impôts locaux, contre 7 680 euros sur Airbnb 120 nuits par an, rapportait Capital.fr.
Annonce, aménagement... A quoi faut-il faire attention avant de se lancer ? Nos conseils ?
Vous avez étudié avec précision notre article et vous restez déterminé à louer votre logement sur Airbnb. Avant de poster votre annonce, Linternaute.com se propose de vous rappeler quelques conseils élémentaires :
- Choisissez les bonnes périodes pour louer : si votre objectif est de rentabiliser la location, privilégiez les périodes les plus propices, et ce en prenant en compte vos disponibilités, à commencer par les vacances scolaires.
- Soignez votre annonce : rédigez correctement votre annonce et postez des photographies du bien de qualité. L'objectif est de faire la différence : mettez en avant les avantages de votre logement (proximité avec les transports en commun ou des lieux touristiques).
- Etablissez un règlement intérieur : donnez le descriptif des équipements et pièces dont les occupants pourront effectivement avoir l'usage. Indiquez si le logement est fumeur ou non et si vous tolérez les animaux de compagnie. Pensez également à donner des heures d'arrivée et de départ. Vous voulez éviter que votre logement soit utilisé pour une fête ? Précisez-le !
- Condamnez les pièces dont vous souhaitez conserver un usage strictement personnel, et mettez vos effets personnels en lieu sûr.
- Pensez à l'assurance habitation : "Le programme Assurance Hôte d'Airbnb intervient comme couverture principale et offre une responsabilité civile aux hôtes et, le cas échéant, à leurs propriétaires soumis à certaines conditions, limitations et exclusions", peut-on lire sur le site Internet d'Airbnb. En parallèle, vous êtes invité à faire le point avec votre assureur pour évaluer ce qui est couvert ou non à travers votre contrat d'assurance habitation. "Il est toujours judicieux d'informer votre assureur de votre activité de location, même si la responsabilité civile doit être couverte par le programme Assurance Hôte lors d'un séjour Airbnb", indique la plateforme.
- Anticipez certaines prestations de base : serviettes de bain, gel douche ou encore documentation sur votre ville sont autant de petites attention qui vous permettront de faire la différence et d'être bien noté sur la plateforme.
- Vérifiez le profil des futurs arrivants : Airbnb vous donne la possibilité d'exiger une pièce d'identité avant d'effectuer la réservation.
- Prévenez le voisinage, qu'ils ne soient pas surpris de voir débarquer des inconnus.