Loi Denormandie : tout savoir sur le dispositif de défiscalisation
Constituer son patrimoine, préparer ses vieux jours... Nombreuses sont les raisons qui peuvent vous pousser à évaluer l'intérêt d'un investissement locatif. L'Etat a mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation, tels que ceux de la loi Pinel et de la loi Duflot. Créé en 2018 via le projet de loi de finances 2019, le dispositif de la loi Denormandie est l'un des plus récents. Il a été prolongé jusqu'à fin 2023, dans le cadre du budget 2022. Il s'adresse aux personnes qui réalisent un investissement locatif dans l'ancien, et dans certaines communes exclusivement. Quelles sont les conditions ? Quelles sont les villes concernées par ce dispositif ? Quel est le montant de la réduction d'impôt ? Linternaute.com vous explique tout.
Quelles sont les conditions du dispositif Denormandie ?
La loi Denormandie fixe un très grand nombre de conditions. Les premières concernent l'investissement locatif : la réduction d'impôt concerne uniquement les logements anciens qui font l'objet de travaux d'amélioration et les locaux transformés en habitations. "Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération", explique-t-on sur le site service-public.fr. Ayez à l'esprit que votre investissement doit également être effectué entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2023.
Le logement, lui, doit se situer dans l'une des communes éligibles (lire plus bas) et faire l'objet de travaux bien spécifiques (lire plus bas).
Les conditions ne s'arrêtent pas là. En tant que propriétaire-bailleur, vous devez louer votre logement au moins durant six ans, en tant que résidence principale, à un locataire dont les revenus annuels ne dépassent pas un plafond, fixé en fonction de la zone géographique. En 2021, le revenu fiscal de référence de l'année 2019 est pris en compte. Voici les plafonds qui s'appliquent :
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| Personne seule | 38 377 € | 38 377 € | 31 280 € | 28 152 € | 28 152 € |
| Deux personnes | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € | 37 594 € | 37 594 € |
| Trois personnes | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € | 45 210 € | 45 210 € |
Vous n'êtes pas non plus libre de fixer le montant du loyer comme bon vous semble. Là encore, en fonction de la localisation de votre bien, le montant du loyer ne doit pas dépasser une limite. Voici les plafonds imposés :
- Pour un logement en zone A bis : 17,55 €/m2
- Pour un logement en zone A : 13,04 €/m2
- Pour un logement en zone B1 : 10,51 €/m2
- Pour un logement en zone B2 (sur agrément) : 9,13 €/m2
"Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur", explique-t-on sur le site service public. "Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux".
Quels sont les travaux à réaliser dans le cadre la loi Denormandie ?
Oubliez les travaux de décoration. Pour prétendre au dispositif Denormandie vous devez réaliser l'un des travaux suivants :
- Amélioration de la performance énergétique de votre logement d'au moins 30%
- Au moins deux types de travaux parmi la liste suivante : isolation des fenêtres, des combles, des murs, installation d'une nouvelle chaudière, changement du système de production d'eau chaude.
- Vous créez une nouvelle surface habitable, comme un garage ou une terrasse.
Ces travaux doivent être exécutés par un professionnel certifié "Reconnu garant pour l'environnement" (RGE). Retrouvez l'annuaire des professionnels certifiés, en cliquant ici.
Attention : vous devez impérativement avoir terminé les travaux le 31 décembre de la deuxième année d'acquisition, au plus tard.
Dans quelle ville peut-on bénéficier du dispositif Denormandie ? Simulateur
Comme expliqué précédemment, le dispositif découlant de la loi Denormandie ne concerne que certaines communes. Au total, 222 portent le label "Cœur de ville". Parmi elles, on trouve notamment des villes comme Lorient, Poitiers, Béziers ou encore Le Puy-en-Velay. Sont également concernées les communes qui ont signé une opération de revitalisation du territoire. Vous avez un doute et souhaitez savoir si votre ville en fait partie ? Un simulateur a été mis à disposition. Cliquez ici pour y accéder. Vous pouvez retrouver la liste de toutes les communes en consultant l'arrêté du 29 mars 2019.
Quel est le montant de la réduction d'impôt ?
Il dépend de plusieurs éléments. Ayez déjà à l'esprit que le prix d'acquisition de votre bien est plafonné à 300 000 euros (et 5 500€/m2). Le taux de la réduction d'impôt, lui, dépend de la durée durant laquelle vous projetez de louer votre bien :
- Pour un engagement de 6 ans : 12% du prix du bien
- Pour un engagement de 9 ans : 18%
- Pour un engagement de 12 ans : 21%
Peut-on investir en loi Denormandie via une SCI ?
Oui. Vous avez la possibilité de vous constituer en Société civile immobilière (SCI). Attention toutefois, ayez bien à l'esprit que le locataire - comme dans le cas d'une personne physique - du logement ne peut pas être un des associés ou un membre du foyer fiscal de l'un des associés.