Hypothèque : conventionnelle, judiciaire... Tout savoir
Pour garantir le remboursement d'un prêt immobilier, l'emprunteur peut donner une hypothèque. En clair, il accepte que l'établissement bancaire saisisse son bien immobilier pour le revendre s'il se retrouve dans l'incapacité de payer. Quels sont les différents types d'hypothèque ? Cette dernière est-elle obligatoire ? Qu'est-ce que ça implique ? On répond à toutes vos interrogations.
En quoi consiste l’hypothèque ?
Le terme "hypothèque" désigne un acte notarié, établi le plus souvent dans le cadre de la souscription d’un crédit en vue de l’achat d’un bien immobilier. Il s’agit d’une garantie réelle portant sur les biens ou les droits immobiliers qui sont la propriété de l’emprunteur. C’est une façon pour la banque qui octroie le prêt immobilier (ou pour tout autre créancier) de se protéger, au cas où l’emprunteur se trouverait dans l’incapacité de rembourser : dans ce cas de figure, l’établissement serait en droit de se saisir du bien pour le revendre. L’hypothèque est levée une fois le prêt entièrement remboursé, mais seulement dans un délai d’un an après le dernier versement (bien qu’elle soit sans effet à compter du paiement de la dernière mensualité).
Quelle est la différence entre une hypothèque dite conventionnelle et une hypothèque judiciaire ?
Il existe différentes catégories d’hypothèques, notamment l’hypothèque dite conventionnelle et l’hypothèque judiciaire.
- L’hypothèque conventionnelle résulte d’un accord entre deux parties, en l’occurrence le souscripteur du crédit et la banque qui lui octroie le prêt. Seul le propriétaire du bien immobilier peut consentir à l’hypothèque. Il doit aussi être "capable" (ce qui exclut les mineurs et les majeurs sous tutelle, sauf cas particuliers).
- L’hypothèque judiciaire résulte d’un jugement (contradictoire ou par défaut) obtenu par décision de justice, ou d’une décision arbitrale revêtue de l’ordonnance judiciaire d’exécution.
En somme, l’hypothèque conventionnelle diffère de l’hypothèque judiciaire en ce qu’elle est pleinement consentie par le débiteur afin de garantir son crédit.
Faut-il prendre une hypothèque pour obtenir un crédit immobilier ?
L’hypothèque est une garantie prise par la banque dans le cadre d’un crédit souscrit pour le financement d’un bien immobilier. Mais elle n’est pas obligatoire pour autant, car il y a des alternatives. À l’image de la caution : une garantie qui s’appuie sur un fonds mutualisé, forgé sur les cotisations des emprunteurs. Il en existe trois sortes : le cautionnement mutuel par des sociétés spécialisées, la caution solidaire d’un particulier, ou la caution"mutuelle fonctionnaire" réservée aux agents de la fonction publique.
Combien coûtent une hypothèque et une mainlevée ?
L’hypothèque étant un acte notarié, son établissement a un coût. Les frais comprennent :
- les émoluments du notaire, qui sont proportionnels au montant du crédit (calculés en fonction d’un barème) ;
- la taxe de publicité foncière (0,715 % applicable à la somme garantie majorée d’environ 20 %) ;
- la contribution de sécurité immobilière (anciennement « salaire du conservateur des hypothèques ») ;
- les formalités et débours.
L’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) a mis en place un simulateur de coût d’hypothèque à destination des emprunteurs. À ces frais, il faut ajouter le coût de la levée d’hypothèque (la « mainlevée ») lorsque le bien est revendu avant le remboursement total du crédit. Ces frais sont calculés en fonction du montant emprunté, majoré de 20 % environ, et comptent pour 0,3 à 0,6 % de cette somme. L’outil des notaires de Paris permet de calculer ces frais de mainlevée.