Loyers impayés : que faire quand on est propriétaire ?
Baisse de revenus, perte d'emploi, décès d'un proche... Nombreuses sont les raisons qui peuvent conduire à un impayé de loyer. La situation se révèle délicate, aussi bien pour le locataire que le propriétaire. Quels sont les leviers d'action préalable à une action de la justice ? Que doit faire chacune des parties ? Dans quels cas un huissier est-il susceptible d'intervenir ? Linternaute.com fait le point.
En cas de loyer impayé, quelles démarches auprès de la caution ? Quelles sont les aides possibles pour le locataire ?
Dès le premier impayé de loyer, et avant toute autre action qui pourrait mener à la résiliation du contrat de location, le propriétaire peut s’adresser à la personne qui s'est portée caution pour le compte du locataire, afin de récupérer la somme due. Pour rassurer les bailleurs, les locataires sans caution de moins de 30 ans quelle que soit leur situation, ainsi que ceux de plus 30 ans en situation de précarité, peuvent faire appel à la garantie Visale proposant le paiement des loyers impayés jusqu’à 36 mois. Dans ce cas de figure, il convient de contacter Action Logement qui pilote ce dispositif. Le bailleur a également la possibilité de se tourner vers son assureur s'il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer.
Le locataire, lui, peut également se tourner vers le Fonds de solidarité logement (FSL) pour obtenir une aide exceptionnelle. Ou bien déposer une demande d’aide auprès de la caisse d’allocations familiales (CAF) pour obtenir un soutien pérenne, si ce n’est pas encore fait.
Dans quels cas doit-on contacter la CAF ?
En cas de loyers impayés, et si le locataire touche une aide financière (APL, ALS, ou ALF), le bailleur est tenu de signaler cette situation à la CAF, quelle que soit l’aide perçue. Cette déclaration se fait via son espace internet "CAF Bailleur", ou par courrier recommandé.
La CAF considère qu’un impayé de loyer démarre lorsque le locataire doit au moins deux fois la part du loyer mensuel brut, ou qu’il ne paye plus sa part de son loyer et des charges locatives depuis au moins trois mois consécutifs. Lorsqu’une de ces conditions est réunie, le propriétaire dispose d’un délai maximal de deux mois pour prévenir la CAF. Des sanctions sont prévues pour les bailleurs ne respectant pas leur obligation de déclaration.
Dans quel cas le tribunal peut-il prononcer la résiliation automatique ?
La réglementation prévoit la possibilité pour le bailleur d’inclure dans le contrat de location une clause résolutoire permettant de mettre fin au bail, en cas de défaut de paiement, sans que les juges ne statuent sur le bien-fondé de la résiliation. Le cas échéant, le tribunal va prononcer l’expulsion immédiate, ou bien accordera un délai supplémentaire.
Toutefois, la clause résolutoire doit toujours être précédée d’un commandement de payer, qui sera envoyé au locataire par un huissier de justice, au moins deux mois avant de faire jouer la clause. Ce commandement de payer doit lui-même être précédé par l’envoi de relances, par la proposition d’un plan d’apurement, et par le signalement à la CAF.
À quel moment le locataire risque-t-il l'expulsion ? Quel est le rôle de l'huissier ?
L’expulsion du locataire est interdite pendant la trêve hivernale, qui dure généralement du 1er novembre au 31 mars. En dehors de cette période, le locataire risque l’expulsion uniquement si le tribunal décide que les manquements sont assez graves pour justifier la résiliation du bail, ou si la clause résolutoire entraîne la résiliation automatique du bail.
Mais, même en cas de jugement favorable au bailleur, le tribunal peut décider d’accorder un délai ultime s’il estime que le locataire sera prochainement en mesure de payer les sommes dues. À défaut, l’expulsion est prononcée, et le propriétaire peut envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire a alors deux mois pour partir.