Rendement locatif : comment le mesurer ?

La réussite d'un investissement locatif se mesure à l'aune de sa rentabilité. En ce sens, un "bon" investissement doit d'abord être rentable, c'est-à-dire permettre à l'investisseur d'en tirer des revenus (ou, pour le moins, de ne pas perdre d'argent). Comment mesurer le rendement locatif ? Quels sont les critères à prendre en compte ?

Vous prévoyez un investissement locatif afin de vous constituer un patrimoine ? Préparer vos vieux jours ? Avant de vous lancer tête baissée, avez-vous pris le temps d'évaluer le rendement locatif de votre investissement, autrement dit, ce qu'il vous rapportera réellement, en prenant soin de ne pas omettre les charges ou encore les impôts dont vous devrez vous acquitter par exemple ? Pas de panique. Linternaute.com a listé pour vous l'essentiel. 

Comment calculer la rentabilité locative d’un logement ?

La rentabilité locative d’un logement se mesure en comparant le montant du loyer qu’il est possible de percevoir et le prix d’acquisition du bien. Mais ce calcul de base doit être affiné. En réalité, il y a trois sortes de rentabilités :

• la rentabilité brute, obtenue simplement en divisant le montant annuel des loyers par le coût du bien immobilier. Le résultat est multiplié par cent. La location d’un appartement ayant coûté 200 000 €, permettant de demander 500 € de loyer mensuel, aura une rentabilité brute de 3 %.
• la rentabilité nette, obtenue en déduisant du précédent résultat les charges diverses qui incombent au propriétaire : les charges non récupérables, les éventuels frais de gestion (si l’administration du bien est confiée à une agence immobilière), sans oublier la taxe foncière dont le montant peut varier du tout au tout en fonction des villes.
• la rentabilité nette-nette, obtenue en tenant compte de la fiscalité, notamment l’imposition des revenus locatifs, la déduction des charges, et les avantages fiscaux qui découlent de l’application éventuelle d’un dispositif de défiscalisation.

Quel est le rendement locatif par ville ?

Les villes les plus rentables ne sont pas forcément celles que l’on croit… Paris, par exemple, n’est pas un choix optimal, en raison des prix exponentiels à l’achat, difficilement compensés par les loyers. Voici, à titre d'exemple, un classement des villes offrant des rendements locatifs intéressants en 2020 pour des logements de 50 m2 (source : Les Échos/ LPI-Se Loger) :

• Limoges (7,2 % de rendement brut annuel) ;
• Nîmes (7,1 %) ;
• Toulon (6,9 %) ;
• Orléans (6,2 %) ;
• Bordeaux (3,9 %).

Comment s’assurer le meilleur rendement locatif ?

Il ne faut pas oublier qu’un investissement locatif est un placement comme les autres : sa rentabilité n’est pas garantie. En l’occurrence, elle dépend essentiellement de deux critères : la qualité du bien immobilier acheté, et sa situation géographique.

• La qualité du logement joue sur son attractivité aux yeux des locataires. Neuf ou ancien, grande ou petite surface, vide ou meublé, prestations de luxe ou non… Ce sont autant de critères qui vont impacter son taux d’occupation, et assurer des revenus locatifs réguliers, condition sine qua non pour qu’un investissement locatif soit rentable.
• L’emplacement géographique est sans doute le principal facteur à prendre en compte. Une ville où les biens immobiliers sont trop chers offrira une rentabilité moindre, même si les loyers pratiqués y sont élevés. De plus, le montant de la taxe foncière (jusqu’à plusieurs milliers d’euros) peut lourdement impacter la rentabilité de l’investissement : cet impôt doit absolument être intégré au calcul !

La rentabilité d’un projet locatif dépend donc d’un bon équilibre entre le type de bien ciblé, son prix, et son potentiel locatif.