Diagnostic de performance énergétique (DPE) : calcul, documents à fournir, obligations... Tout savoir sur le nouveau DPE
[Mis à jour le 20 septembre 2022 à 10h30] C’est un sigle auquel se sont habitués toutes celles et tous ceux qui, au cours de ces dernières années, ont entrepris de vendre, d’acheter ou de louer un bien immobilier. Le DPE, pour Diagnostic de Performance Energétique, s’est invité parmi les différents critères à prendre en compte au moment de l’achat ou la location d’un logement. Destiné à informer le futur locataire/propriétaire sur la consommation énergétique du bien immobilier, le DPE permet de faire facilement la distinction entre un logement énergivore et un logement plus économe en énergie. Au-delà de cet aspect, le DPE s’inscrit aussi de manière plus générale dans un contexte de lutte contre le réchauffement climatique.
En juillet 2021, le DPE connaît une évolution importante avec des modifications notables sur son contenu et sur sa méthode de calcul. L’objectif demeure en revanche toujours le même : indiquer aux futurs locataires/propriétaires la consommation énergétique d’un logement avant toute transaction immobilière. Il s’agit d’éviter, notamment, que ces derniers se retrouvent dans des logements qualifiés de "passoires thermiques" ou dans une situation de précarité énergétique. Définition, calcul, documents à fournir, solutions pour améliorer le DPE d’un logement… Voici tout ce qu’il faut savoir sur le nouveau diagnostic de performance énergétique.
Qu'est-ce que le DPE d'une maison ?
Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, d’une maison, désigne un diagnostic, ou un document, visant à informer le futur propriétaire ou locataire de la consommation d’énergie du logement. Il s’agit, principalement, d’identifier la consommation d’énergie pour le chauffage, pour le refroidissement et pour la production d’eau chaude sanitaire. Instauré en 2006, le DPE s’inscrit dans un large processus d’information des ménages sur la performance énergétique et climatique de leur logement. Il permet aux futurs acquéreurs ou locataires d’estimer plus facilement les charges énergétiques ou d’identifier la nécessité de réaliser des travaux de rénovation énergétique. En pratique, le diagnostic de performance énergétique d’une maison ou d’un appartement s’appuie sur une échelle qui va de A à G. Les logements appartenant à la classe A sont jugés comme les moins énergivores, et les logements qui appartiennent aux classes E, F et G sont considérés comme de véritables "passoires thermiques".
Quand le DPE est-il obligatoire ?
Le DPE est obligatoire pour la mise en location ou la mise en vente de tous les logements, à quelques exceptions près (comme la mise à disposition d’un logement destiné à être occupé moins de 4 mois par an par exemple). Il doit être mentionné dans les annonces immobilières. Longtemps cantonné à un rôle informatif, le diagnostic de performance énergétique est depuis le 1er juillet 2021 opposable. Cela signifie que le propriétaire engage sa responsabilité lors de la présentation de ce diagnostic, et que le futur propriétaire ou futur locataire a la possibilité de se retourner contre lui en cas de diagnostic non conforme.
Comment est calculé le DPE d'une maison ?
Depuis le 1er juillet 2021, il n’existe plus qu’une seule méthode de calcul du DPE. Celle-ci consiste à prendre en compte l’ensemble des caractéristiques du logement comme la qualité de l’isolation ou le système de chauffage, ainsi que de nombreux paramètres comme la consommation énergétique de ventilation, etc. De par sa complexité et sa technicité, le diagnostic de performance énergétique est nécessairement réalisé par un professionnel. A noter que la méthode de calcul du DPE dite "sur factures", jugée trop peu fiable, n’existe plus. La consommation énergétique pouvait en effet se révéler très variable d’un individu à un autre au sein d’un même logement.
Quel est le fonctionnement du nouveau DPE 2022 ?
Entré en application le 1er juillet 2021, le nouveau DPE 2022 instaure plusieurs changements notables parmi lesquels :
- l’unification de la méthode de calcul à l’ensemble des logements (voir ci-dessus) ;
- la possibilité de ne réaliser qu’un seul DPE dans un logement collectif, sur lequel peuvent ensuite s’appuyer l’ensemble des propriétaires ;
- l’instauration du caractère opposable du DPE, au même titre que les autres expertises immobilières obligatoires ;
- la modification dans la présentation du DPE pour y inclure, entre autres, le montant théorique des factures énergétiques ;
- le mode de calcul des étiquettes énergies, prenant désormais en compte les émissions de gaz à effet de serre ainsi que l’énergie primaire ;
- la fin des DPE vierges ;
- la prise en compte de la situation géographique du logement dans le diagnostic, avec une variation des étiquettes énergie E, F et G selon les caractéristiques de la zone géographique concernée.
Le nouveau DPE 2022 conserve par ailleurs une durée de validité de dix ans.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ?
Le DPE s’invite parmi tout un tas de diagnostics obligatoires pour la mise en location d’un logement. Il rejoint ainsi :
- le Crep : constat de risque d’exposition au plomb ;
- le diagnostic amiante ;
- l’état de l’installation intérieure de l’électricité ;
- l’état de l’installation intérieure du gaz ;
- l’état des risques et pollutions (naturels, technologiques, sismiques, etc.) ;
- le diagnostic bruit.
L’ensemble de ces diagnostics est généralement regroupé dans un dossier intitulé "le dossier de diagnostic technique", ou DDT. Lors de la location d’un bien, le DDT est obligatoirement annexé au bail de location lors de la signature.
Comment obtenir un DPE vierge ?
Depuis le 1er juillet 2021 et l’évolution du diagnostic de performance énergétique, il n’est plus possible d’obtenir un DPE vierge. Jusqu’alors, environ 20 % des annonces immobilières comportaient encore un DPE vierge, c’est-à-dire, principalement, sans mention de la classe énergie. A noter que la réforme du nouveau DPE 2022 prévoit la fin de la validité des DPE vierges établis avant 2013 au 1er juillet 2021 et à la fin de l’année 2022 pour les DPE vierges établis entre 2013 et 2017. A partir du 1er janvier 2023, aucune annonce immobilière ne peut ainsi afficher un DPE vierge.
Que veut dire non soumis au DPE ?
Il arrive parfois qu’un bien immobilier soit "non soumis au DPE". Cela signifie, concrètement, que le bien en question n’est pas en capacité de répondre aux exigences d’un bâtiment soumis à l’obligation de diagnostic de performance énergétique. En pratique, la mention "non soumis au DPE" dispense donc le propriétaire d’un bien particulier de la réalisation de ce diagnostic. Le Code de la construction et de l’habitation liste les biens non soumis au DPE. On y retrouve, entre autres, les terrains destinés à la construction, les constructions provisoires, les bâtiments indépendants qui affichent une surface de plancher inférieure à 50 m2 ou encore les bâtiments qui servent de lieux de culte.
Pourquoi le DPE est-il mauvais ? Améliorer sa note
Un DPE mauvais (classe énergie E, F ou G) signifie que le logement est peu performant sur le plan de la consommation énergétique. Des défauts d’isolation et un système de chauffage désuet sont les principaux éléments qui impactent directement les résultats du DPE. Le DPE est pourtant un élément déterminant dans la valeur d’un bien immobilier. Pour éviter une décote trop importante, mieux vaut donc améliorer la note du DPE en réalisant quelques travaux. Des travaux d’isolation, le changement des fenêtres pour du triple vitrage et/ou le remplacement du système de chauffage par des équipements plus modernes et moins énergivores suffisent le plus souvent à améliorer la note du DPE.