Résidence de services : puis-je déduire des charges de copropriété ?
Une résidence de services peut désigner une résidence pour seniors, pour étudiants, pour touristes ou pour des professionnels en voyages d’affaires. Ces résidences sont intéressantes pour les personnes qui souhaitent investir dans un logement avec le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP), particulièrement les résidences pour personnes âgées. Ces dernières faisant souvent de leur logement leur résidence principale, les propriétaires peuvent bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux. Les résidences de services permettent aux retraités de profiter d’un logement meublé et de diverses prestations, directement dans la résidence, comme des services de restauration ou de ménage.
Le locataire d’un logement en résidence de services paie des "charges de services", selon les services qu’il utilise. Le propriétaire du logement paie diverses charges, dont les charges de copropriété, qui correspondent surtout aux dépenses d’entretien des parties communes. Il faut préciser que les gros travaux ne sont pas éligibles à la déduction. En revanche, les travaux d’entretien courant le sont. Pour le propriétaire d’un logement dans une résidence de services, les modalités de déduction des charges de copropriété ne diffèrent pas du système classique LMNP : il faut être au régime réel d’imposition pour pouvoir déduire ses charges réelles. Sous l’autre régime, le micro-BIC, elles sont déduites aussi, mais via un abattement forfaitaire.
Une déduction possible au régime réel
Dans le cadre du statut LMNP, qui s’applique aux propriétaires de logements dans les résidences de services, la déduction des charges dépend du régime d’imposition, qui dépend lui-même d’un plafond de revenus générés par la location. Le régime réel s’applique systématiquement, mais il est possible de demander un changement de régime en dessous d’un certain plafond. Choisir son régime d’imposition peut s’avérer complexe. Comme son nom l’indique, le régime réel permet de déduire les charges réelles pour faire baisser l’impôt. Le régime micro-BIC fonctionne par le biais d’un abattement forfaitaire (50%).
Le propriétaire d’un logement dans une résidence de services qui est au régime réel peut déduire de nombreuses charges de ses revenus, tant qu’il peut les justifier à l’administration fiscale en cas de contrôle. Toutes sortes de frais sont concernés : les assurances, des honoraires, y compris en cas de procédure, et bien sûr les charges de copropriété. Quand il est au régime réel, le loueur d’un logement dans une résidence de services complétera les formulaires 2042 C-PRO et 2031 SD. Ce formulaire demande de détailler le résultat fiscal en déduisant les charges, pour calculer le bénéfice imposable (ou le déficit déductible). Quand il est au régime micro-BIC, le loueur complétera le formulaire 2042 C-PRO, et l’abattement sera automatiquement appliqué sur le montant déclaré.