Que puis-je déduire des loyers perçus en location meublée ?
Ce que l’on appelle "revenus fonciers" sont des revenus générés par la location de biens non-meublés. Pour déclarer ces revenus, le contribuable est soit au régime du micro foncier, soit au régime réel. Dans ce second cas, il peut déduire certaines charges, tandis qu’au micro foncier, il bénéficiera d’un abattement forfaitaire de 30%. Les revenus générés par la location de biens meublés ne sont pas des revenus fonciers. Il s’agit de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, le régime d’imposition par défaut est le régime micro-BIC pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). L’autre régime est le régime réel.
Le régime micro-BIC est celui des loueurs dont les recettes de l’année précédant l’année d’imposition (ou l’avant-dernière année) sont inférieures à la somme de 72 600 euros. Comme pour le régime du micro foncier, un abattement forfaitaire est prévu avec le régime micro-BIC : il est de 50%. En raison de cet abattement, il n’est pas possible de déduire des charges de loyers perçus en location meublée sous le régime micro-BIC. Sur votre déclaration, vous indiquez le montant que vous avez perçu. La déduction est alors automatiquement calculée avec l’abattement forfaitaire. Par conséquent, ce ne sont pas les charges réelles qui sont déduites. Elles le sont au régime réel.
Certaines charges déductibles
Le régime réel est celui des loueurs dont les recettes dans le cadre de la location de biens meublés sont supérieures à 72 600 euros. Ce régime d’imposition, qui ne bénéficie d’aucun abattement forfaitaire, permet de déduire des charges. Il requiert de tenir une comptabilité, et vous pouvez ou non adhérer à un centre de gestion agréé. Le dépôt d’un formulaire 2031-SD est obligatoire pour chaque exercice comptable. Vous complétez les rubriques sur votre déclaration de revenus selon que vous êtes ou non adhérent à un centre de gestion agréé. Dans tous les cas, vous indiquez votre bénéfice, le montant d’éventuels déficits et vos charges.
Avec le statut LMNP, quasiment toutes les charges sont déductibles. A titre d’exemples : frais de gestion, frais de comptabilité, frais d’assurance, frais de notaire, frais d’agence, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, taxe foncière, achat de petits équipements ou appareils… Des travaux sont également déductibles, et quand ils ne le sont pas, vous pouvez les amortir. Les travaux de gros œuvre notamment sont non pas déductibles, mais amortissables. L’amortissement rend aussi le statut LMNP intéressant. C’est un lissage au niveau comptable, par lequel une dépense réelle sera ventilée par le biais de plus petites sommes déduites annuellement sur plusieurs années. En outre, des sommes déductibles de vos revenus au régime réel peuvent être alternativement amorties si elles sont trop importantes.