Nue-propriété : puis-je déduire la réfection d'une toiture de mes revenus fonciers ?
Le démembrement de propriété permet la division d’un bien avant une transmission. Le bien est alors partagé entre un ou des nus-propriétaires et usufruitiers. Il peut s’agir du patrimoine d’un parent décédé. On peut aussi acheter un bien en nue-propriété, ce qui offre des avantages fiscaux. Il existe différentes circonstances pour la nue-propriété, qui donnent le droit au nu-propriétaire de vendre le bien, mais pas de l’occuper, ni de percevoir des loyers. En revanche, l’usufruitier qui ne peut pas vendre le bien, puisqu’il n’en est pas propriétaire, peut l’occuper ou percevoir des revenus locatifs.
La nue-propriété implique également des devoirs. C’est à l’usufruitier de payer les taxes, la taxe foncière et la taxe d’habitation, et d’entretenir le bien en engageant des dépenses dites d’entretien courant et de réparation. Le nu-propriétaire est responsable des travaux de gros œuvre, dont fait partie par exemple la réfection de la toiture. Jusqu’en 2017, ces gros travaux étaient considérés comme des charges déductibles du revenu du nu-propriétaire. La déduction dépendait de plusieurs conditions et était plafonnée à 25 000 euros. En cas de dépassement de cette limite, les dépenses excédentaires pouvaient être imputées pendant 10 ans sur le revenu. Cette disposition a été supprimée en 2017, mais le dispositif pour les dépenses excédentaires est toujours en vigueur.
Une déduction sous conditions
Aujourd’hui, si vous engagez de gros travaux en tant que nu-propriétaire, vous pouvez obtenir une déduction sous plusieurs conditions. D’abord, en nue-propriété, vous déduisez des charges de votre revenu foncier brut, et vous ne pouvez donc le faire que si un bien est loué. La déduction ne s’applique qu’aux dépenses que le nu-propriétaire est obligatoirement tenu d’engager, jamais à celles qui incombent à l’usufruitier. Ce sont les gros travaux sur la structure du bien, ses fondations, ses murs, sa charpente ou encore sa toiture. Ces grosses réparations ont un caractère impératif et n’entrent pas dans le cadre des travaux ordinaires d’entretien et de maintenance. Il faut pouvoir justifier du montant et de la nature des travaux, donc conserver l’intégralité des factures.
Ainsi, vous pouvez déduire la réfection d’une toiture de vos revenus fonciers en nue-propriété à trois conditions :
- que les travaux soient de votre responsabilité et non de celle de l’usufruitier ;
- qu’il s’agisse de travaux de gros œuvre, à caractère exceptionnel et indispensable ;
- que le bien concerné par les travaux rapporte évidemment un revenu.
En nue-propriété, les revenus locatifs sont perçus par l’usufruitier et non par le nu-propriétaire. Mais ce sont des revenus imposables. Si vous ne percevez pas de revenus fonciers, vous pouvez imputer les dépenses sur votre revenu brut, dans la limite de 10 700 euros pour l’année.