Ayant meublé un logement loué vide, puis-je déclarer une location meublée ?
Au moment de la déclaration de vos revenus fonciers, la location d’un bien immobilier impose de choisir un statut spécifique. En parallèle d’un logement vide, le meublé présente différents atouts, dont les conditions de mise en location, la durée du bail, sans oublier le régime fiscal. Pour simplifier vos obligations administratives et éventuellement de réduire vos impôts fonciers, vous serez peut-être tenté de meubler votre logement vide afin de changer de régime. Cela vous permettrait ainsi de profiter des avantages cités précédemment, à condition bien sûr d'avoir préalablement transformé votre bail locatif. En effet, sur le plan fiscal, aucun changement n'est envisageable tant que le bail n'a pas été modifié.
Pour y voir plus clair, commençons par rappeler les différences fiscales entre un logement vide et un logement meublé. Les loyers issus d'une location vide sont considérés comme des revenus fonciers. A contrario, les loyers issus d'une location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L'abattement forfaitaire appliqué sur un meublé est de 50%, contre 30% pour un logement vide.
De même, le plafond des loyers à ne pas dépasser pour déclarer au forfait est moins élevé en vide qu'en meublé. Toutefois, si les frais, les charges et les travaux engagés pour le logement dépassent le montant de l'abattement forfaitaire, mieux vaut opter pour le régime réel des revenus fonciers, et non le régime du micro foncier. Dans ce cas, en location vide, lorsque vous générez du déficit, celui-ci peut être imputé sur votre revenu foncier global, ce qui n'est pas le cas en meublé (à moins d'avoir le statut de loueur en meublé professionnel).
Attendez la modification du bail
Les revenus fonciers d'une location nue doivent être déclarés via le formulaire 2044 des impôts. Les revenus issus d'une location meublée sont déclarés sur le formulaire 2042 C PRO. Le changement d'une location nue à une location meublée peut intervenir en cours de bail ou lors d'un changement de locataire. S'il s'agit d'une modification contractuelle en cours de bail, elle est systématiquement soumise à l'acceptation du locataire. Si celui-ci refuse, le propriétaire est contraint d'attendre la fin du bail pour changer le statut de sa location. Il est donc souvent plus simple de transformer une location vide en meublé lors du départ d'un locataire.
Une fois le bail transformé, la modification est prise en compte par l'administration fiscale au prorata du temps de location effectué sur l'année pour chaque statut locatif. Il faut donc mentionner des revenus fonciers pour la partie où le logement était loué vide, et des BIC pour la part de l'année où le bien était loué meublé. Dans ce cas, mieux vaut aussi ajouter une note explicative à destination des impôts, en fin de déclaration, pour expliquer la situation.