Comment changer de régime pour ses revenus fonciers ?
Au cours de l'année d'imposition, vous avez réalisé de nombreux travaux d'amélioration et d'entretien pour votre logement loué. Etant au régime micro-foncier, vos recettes annuelles n'excédant pas 15 000 euros, vous bénéficiez d'un abattement de 30% qui ne vous permet pas de déduire les charges pour leur montant réel. Vous souhaitez changer de régime fiscal et opter pour le régime réel ? C'est tout à fait possible.
Rien ne vous empêche d'opter pour le régime foncier réel, et ce, même si vos recettes sont inférieures à 15 000 euros. Cela impliquera quelques démarches supplémentaires, puisqu'en plus de le formulaire 2042 de la déclaration de revenus, vous devrez remplir le formulaire 2044. Il faudra alors indiquer l'intégralité de vos recettes durant l'année d'imposition, ainsi que toutes vos charges, sans exceptions (intérêts d'emprunt, frais de gérance et de gestion, taxes foncières...).
Attention toutefois ! Ayez à l'esprit que l'option est irrévocable durant trois ans. Vous ne pouvez pas changer de régime fiscal d'une année sur l'autre. Vous avez donc plutôt intérêt à peser le pour et le contre avant de vous lancer. "Au terme de la période de trois ans, l'option se reconduit annuellement par le dépôt d'une déclaration de revenus fonciers n° 2044", indique-t-on sur la page dédiée de l'administration fiscale.
Et passer d'une location nue à un meublé ?
Imaginons maintenant un autre cas de figure, vous louez actuellement un bien nu. Vous dégagez des revenus fonciers. Vous réalisez que les avantages fiscaux de la location meublée sont plus importants, et souhaitez louer ainsi ? Avant de vous lancer tête baissée, ayez déjà en tête que vous devrez remplir un certain nombre de conditions. Il vous faudra meubler votre bien, et pas n'importe comment (il existe une liste réglementaire du nombre d'éléments à fournir). En outre, il vous faudra changer le bail et faire signer un contrat de location, conforme à la loi Alur.
Une fois que vous remplissez ces conditions, les recettes que vous tirez d'une location meublée ne sont plus des revenus fonciers. Elles appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Comme pour les revenus fonciers, il existe un régime micro-BIC (avec un abattement de 50%, en dessous de 72 600 euros de recettes annuelles) et un régime réel. Si les recettes sont inférieures à 23 000 euros, vous obtenez le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).
La déclaration s'effectue non pas via le formulaire 2044, mais via la déclaration 2042 C PRO. En LMNP, vous devrez indiquer en case 5ND à 5PD le montant total des sommes encaissées sur l'année d'imposition (loyers, charges facturées au locataire...).