Quelle fiscalité après la dissolution d'une SCI ?
Rappelons qu’une société civile immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes d’acquérir, en commun, un patrimoine immobilier en vue de sa gestion, notamment sa location. A défaut d’une définition statutaire spécifique, sa durée de vie est de 99 ans. Néanmoins, les associés peuvent décider de voter sa dissolution anticipée. Une mort juridique en somme, qui peut avoir plusieurs origines :
- l’annulation du contrat de société ;
- l’extinction de son objet social ;
- une décision de dissolution judiciaire, par exemple pour motif de mésentente entre associés ;
- le rachat des parts, par exemple par l’un des associés.
Dans tous les cas, cette décision de dissolution doit être consignée de façon unanime entre les associés. Sur le plan administratif, la dissolution entraîne la radiation de la SCI du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Ce qui déclenche une publication dans un JAL (Journal d’annonces légales) permettant aux tiers de faire valoir leurs droits. Sur le plan de la procédure, la dissolution équivaut à une cession et entraîne de facto la liquidation de la SCI.
En bref, il s’agit de recouvrer les créances, régler les dettes, déterminer le stock et partager le solde. La dissolution d’une SCI comporte surtout des conséquences fiscales complexes, difficiles à appréhender pour un néophyte, comme le règlement des droits d’enregistrement, ou encore celui des plus-values immobilières. Le recours à un avocat fiscaliste est ici plus que recommandé !
Les droits d’enregistrement sont un impôt à acquitter lors de la dissolution d’une société, notamment une SCI. Le montant des droits d’enregistrement est fonction de la nature des actifs (ensemble des ressources et valeurs constituant le patrimoine). Il est aussi fonction de la complexité des modalités de partage entre associés :
- il est plus fort, par exemple si un associé souhaite reprendre pour lui-même l’immeuble qu’il avait préalablement attribué à la SCI ;
- il est plus faible, par exemple si le patrimoine reste équitablement réparti entre associés ;
- depuis 2019, il est nul lorsqu’il n’y a pas de transmission de patrimoine.
Faites appel à un professionnel du droit
Qu’elle soit assujettie à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), la fiscalité de la dissolution d’une SCI est la même. Chaque associé doit acquitter sa quote-part de droits sociaux sur les biens. Une quote-part qui prend en compte, d’une part les bénéfices et potentielles plus-values non encore taxés, d’autre part un potentiel bonus de liquidation. On vous explique. Pour ce qui est de la question de la plus-value, toute revente de biens est susceptible de dégager une plus-value immobilière, à savoir : la différence entre la valeur liquidative des actifs et le prix d’achat des biens immobiliers.
Si l'imposition est d’abord forfaitaire, elle peut aussi faire l’objet d’abattements et d’exonérations. On ne saurait insister sur la nécessité de recueillir ici le conseil d’un avocat spécialisé, d’autant que les taux de ces différents allègements ont tendance à évoluer d’année en année. Dans certaines situations complexes, l’administration fiscale mandatera un expert en immobilier pour attester de la valeur de cession des biens de la SCI sur le marché.
Concernant la question du bonus de liquidation, comme toute opération de liquidation, la dissolution d’une SCI entraîne la réalisation de son actif ou l’apurement de son passif. Dans tous les cas, le montant de la cession des biens va d’abord aux créanciers. Le reliquat, appelé produit net de liquidation, est ensuite partagé entre associés, proportionnellement aux parts détenues par chacun. A ce niveau de l’opération, une question se pose : les associés perçoivent-ils davantage que les sommes initialement investies ? Si oui, cette différence est appelée bonus de liquidation.
Si cette différence est négative, on parle de malus de liquidation. Si le bilan de clôture de la dissolution entraîne un bonus, les associés doivent payer un impôt sur ce montant, qui est notamment fonction du statut de l’associé, personne physique ou morale. De son côté, le malus de liquidation n’occasionne bien sûr aucune taxe. Notons que si les fonds de la SCI ne permettent pas de rembourser tous les créanciers, est mise en place une procédure de liquidation judiciaire. Le produit net de cette liquidation est indiqué sur le bilan de liquidation de la SCI. Retenons ici que seul le montant excédentaire de la valeur des apports est taxé. Il est imposé à chaque associé comme un dividende. Si un associé est une personne morale, cette dernière sera taxée comme pour un revenu distribué.