Expropriation : définition, procédure... Ce qu'il faut savoir
L'expropriation permet à une personne publique, l'Etat par exemple, d'obtenir la totalité ou une partie d'un bien ou de droits immobiliers. Elle doit être justifiée d'utilité publique pour améliorer la voirie, créer des zones industrielles ou des lotissements communaux, comme le rappelle le site des Notaires. En ce sens, une expropriation ne peut être effectuée au nom d'une cause privée. Vous peinez à y voir clair ? Retrouvez dans cet article toutes les informations sur la procédure d'expropriation.
En quoi consiste une expropriation ? Définition
L'expropriation est une procédure permettant une personne publique, à l'Etat ou une collectivité territoriale par exemple, de contraindre une entreprise ou un particulier à céder la propriété de son bien. Une expropriation doit être justifiée par une cause publique exclusivement. Trois conditions doivent être réunies :
- Elle doit être réellement justifiée
- Tous les recours préalables, comme l'acquisition amiable, ont été épuisés
- "L'atteinte à la propriété de la personne expropriée n'est pas disproportionnée par rapport à l'objectif poursuivi", explique-t-on sur le site service public.
En contrepartie, la personne publique doit assurer le paiement d'une indemnité à la personne physique ou morale expropriée. Il arrive parfois que cette dernière puisse retrouver un droit de reprise sur son bien. Elle peut porter sur une propriété immobilière et les droits d'usage de celles-ci.
Comment fonctionne la procédure d'expropriation ?
Comment se déroule la phase administrative de l'expropriation ?
La procédure d'expropriation intervient en eux temps : administrative et judiciaire. Dans un premier temps, un dossier est transmis au préfet avec une notice du projet, un plan de situation et le périmètre des biens à exproprier. Au vu de ces éléments, le préfet prend un arrêté pour lancer une enquête publique, qui sera conduite par un commissaire-enquêteur nommé par le tribunal administratif.
Si au terme de son enquête, l'utilité publique est caractérisée, alors le préfet prononce une déclaration d'utilité publique (DUP). Une enquête parcellaire est ensuite menée afin d'identifier le propriétaire du bien visé par l'expropriation. Objectif affiché, lui faire savoir dans quelle mesure son bien va être touché par cette procédure. Le préfet peut ensuite déclarer cessible les parcelles. Il prend un arrêté de cessibilité. Le propriétaire du bien visé est informé par lettre recommandée avec avis de réception.
Quid de la phase judiciaire de l'expropriation ?
Après la phase administrative intervient une phase judiciaire avec, dans un premier temps, un transfert de propriété. Il peut se faire via un accord à l'amiable ou via une ordonnance d'expropriation réalisée par le tribunal de grande instance. La personne expropriée n'a plus de droits sur son bien. La personne publique doit proposer une indemnisation à la personne physique ou morale expropriée. Cette offre doit être adressée par courrier recommandé avec avis de réception. L'exproprié a un mois pour donner son accord.
Quelle indemnité dans le cadre d'une expropriation ?
L'indemnité doit couvrir le préjudice direct causé par l'expropriation. Elle doit vous permettre d'acquérir un bien équivalent à celui qui vous est exproprié. Elle doit donc correspondre à la valeur du bien exproprié, montant auquel peuvent s'ajouter d'autres indemnités. Il revient à la personne publique de proposer une offre. A compter de la date de réception du courrier en recommandé, vous disposez d'un délai d'un mois pour faire connaître votre position.
A défaut de réponse, le juge de l'expropriation peut être saisi. C'est également lui qui sera saisi en l'absence d'accord amiable. Il sera chargé de fixer le montant de l'indemnité. "La personne publique dispose d'1 mois après le paiement des indemnités dues à l'exproprié pour prendre effectivement possession du bien. Passé ce délai, il peut être procédé à l'expulsion des occupants", indique le site service-public.fr.
Que se passe-t-il lors d'une expropriation pour un locataire ?
Comme expliqué précédemment, l'expropriation implique la perte des droits du propriétaire sur son bien immobilier. Lorsque son bien est loué, le bail en cours avec un locataire prend fin.
Comment reprendre un bien exproprié ?
Il est possible de reprendre le bien qui vous a été exproprié sous certaines conditions. Deux situations peuvent se présenter permettant d'obtenir un droit de rétrocession :
- L'autorité qui vous a exproprié désire se séparer du bien qu'elle a exproprié.
- Votre ancien bien n'a pas reçu la destination dans les cinq ans qui suivent l'ordonnance d'expropriation. Pour rappel, la destination correspond à la finalité du projet. Elle est inscrite dans la déclaration d'utilité publique (DUP).
La procédure de rétrocession diffère en fonction de la personne qui la demande. Si c'est vous en tant que personne expropriée qui faites la demande, sachez que vous disposez d'un délai de 30 ans à compter de la date d'ordonnance d'expropriation. Pour ce faire, il est recommandé d'adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à la personne publique responsable de l'expropriation.
Si la demande de rétrocession est acceptée, vous devez vous accorder sur un prix de vente. Si la demande est refusée, vous pouvez saisir le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance dans un délai de deux mois. C'est lui qui se chargera d'évaluer la validité de votre demande et le montant du prix de vente.