Loi Carrez : surface, maison, hauteur… Tout savoir
[Mis à jour le 16 septembre 2022 à 10h41] La superficie Carrez est une information que le propriétaire d’un logement en copropriété doit obligatoirement mentionner dans la promesse de vente, puis dans l'acte authentique de vente. Cette mention étant imposée suite au vote de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, surnommée Loi Carrez, dans le noble objectif est de mieux protéger les acquéreurs de biens immobiliers contre une tentative de la part de vendeurs peu scrupuleux de surévaluer la superficie du logement vendu (et donc de surévaluer le prix de vente). Le mode de calcul de la superficie privative est strictement encadré par les pouvoirs publics, et a fait l’objet de précisions par la jurisprudence des tribunaux comme de la Cour de cassation.
De nombreux diagnostiqueurs professionnels proposent leurs services pour réaliser le métrage des biens concernés, puis produire un diagnostic Loi Carrez en anticipation de la vente du logement concerné. Le recours à ces professionnels apporte une garantie sur la conformité du certificat, pour se prémunir contre le risque d’erreur, qui peut être élevé pour les non-initiés en raison de la complexité du mode de calcul. Cependant, il est important de savoir que la loi autorise les vendeurs particuliers à mesurer par eux-mêmes la surface de leur bien en copropriété, et à produire le document exigé. Il convient alors de suivre très attentivement les règles légales et judiciaires pour ne pas se tromper.
Quelle différence entre surface habitable et Loi Carrez ?
La surface habitable correspond à la surface de plancher du logement, une fois déduites les surfaces occupées par les murs et cloisons, les marches et cages d'escaliers, ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres. Dans la surface habitable, on ne tient pas compte non plus de la superficie des combles dits non aménagés, des caves et sous-sols, des garages, ni des terrasses, balcons ou vérandas. Ni d’ailleurs de la superficie de tout local ayant une hauteur inférieure à 1 m 80. Quant à la surface Loi Carrez, celle-ci concerne uniquement les logements en copropriété, et ne s’applique qu’aux lots faisant au moins 8 m². Cette seconde mesure, contrairement à la première, prend en compte les combles non aménagés, ainsi que les greniers, remises et vérandas, dès lors que la hauteur sous plafond dépasse 1 m 80. C’est pourquoi les résultats sont parfois très différents entre les deux méthodes de calcul.
Comment calculer la surface Loi Carrez ?
En effectuant un calcul de surface Loi Carrez, vous allez définir la superficie habitable d’un logement situé dans une copropriété, en tenant compte de l’espace clos et couvert utilisé dans un cadre privatif, ne tenant pas compte des parties communes, car il s’agit ici de la surface réellement habitable d’un logement. Pour y parvenir, il convient donc d’exclure de votre calcul les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escalier, les embrasures des portes et fenêtres, les gaines, les balcons, la terrasse, la cave et une éventuelle place de stationnement. Par ailleurs, seules les surfaces ayant une hauteur sous plafond d’au moins 1 m 80 doivent être prises en compte. Concernant les annexes closes et couvertes autres que les caves et parkings (grenier, combles aménagés ou non, remise, véranda), elles doivent être mesurées et incluses si elles font plus de 1 m 80 de hauteur.
Quand le diagnostic Carrez est-il obligatoire ?
Depuis fin 1996, il est nécessaire de fournir un diagnostic Loi Carrez lors de toute vente d’un bien immobilier en copropriété. En effet, la loi impose que la superficie privative soit bien inscrite dans tous les documents officiels échangés entre le vendeur et l’acheteur : le compromis de vente et l’acte définitif de vente notamment. Seuls les lots faisant moins de 8 m² sont exonérés de cette obligation. Le non-respect de cette norme légale peut avoir des conséquences importantes : par exemple, l’acheteur mécontent peut demander la nullité de la vente dans un délai d’un mois après la signature, si le diagnostic ne lui a pas été fourni. Et, en cas d’erreur (chiffre réel inférieur de plus de 5 % à celui fourni), l’acheteur est en droit d’exiger une diminution du prix de vente proportionnelle aux mètres carrés manquants.
Quelle hauteur sous plafond selon la Loi Carrez ?
La hauteur sous plafond définie par la Loi Carrez ne change pas de celle de la surface habitable classique : elle est fixée précisément à 1 m 80. Cette mesure permet d’exclure tous les espaces trop exigus du calcul : combles de faible hauteur, mezzanines, ainsi que toutes les pièces qui ne respectent pas cette limite. Et ce, quand bien même elles pourraient être exploitées ou aménagées. Dans les logements peu spacieux, il est possible d’imaginer une petite chambre pour bébé ou un jeune enfant, dont la hauteur sous plafond serait inférieure à 1 m 80 : cette pièce sera certes habitée au quotidien, mais pas incluse pour autant dans le calcul de la surface privative habitable au sens de la Loi Carrez.
Est-ce que les placards comptent dans la Loi Carrez ?
En ce qui concerne les placards, les choses sont un peu plus complexes. Seuls ceux dont la hauteur sous plafond fait plus de 1 m 80 peuvent être amenés à faire partie du calcul au titre de la Loi Carrez. Cependant, il ne faut comptabiliser que les placards dont le plancher est situé au même niveau que celui de la pièce, et le cas échéant seule la partie intérieure du placard sera intégrée au calcul. Dans tous les autres cas, les placards du logement seront exclus. En raison de ces critères si spécifiques, ce sont en règle générale les placards prévus et créés au moment de la construction de l’immeuble qui sont concernés.
Est-ce que le sous-sol est compris dans la surface habitable ?
Dans certains cas de figure, il arrive que les locaux en sous-sol de la copropriété doivent être intégrés au calcul de la surface habitable, au sens de la Loi Carrez, suite aux décisions de la Cour de cassation en la matière. C’est le cas de tout dégagement faisant plus de 8 m², ou d’un sous-sol transformé en salle de jeux par exemple. En outre, si la pièce en sous-sol est rattachée à un local commercial dans la copropriété, et que cette pièce est utilisée sous forme d’annexe au local, elle doit être incluse aussi dans la superficie privative. Inversement, la Cour de cassation a décidé qu’un sous-sol servant juste de chaufferie, dépourvu de fenêtres, et uniquement accessible par escalier, n’avait pas à être inclus.
Une cave aménagée peut-elle être prise en compte dans le calcul de la Loi Carrez ?
Jusqu’en 2005, les tribunaux français considéraient qu’une cave, qu’elle soit aménagée ou pas, n’avait pas vocation à être prise en compte dans le calcul de la Loi Carrez. Cependant, les choses ont évolué entre-temps, avec plusieurs décisions de justice en va-et-vient. Pour finir, la Cour de cassation a tranché le sujet en 2013 : une cave aménagée doit être incluse dans l’analyse de la surface à prendre en compte. Cela est valable, même si le règlement de copropriété n’a pas été modifié pour tenir compte de l’aménagement. Comme dans les cas déjà cités, il faut bien sûr que la cave ait une hauteur sous plafond de 1 m 80 et plus.
Comment obtenir le certificat Loi Carrez ?
Sur le plan légal, rien n’oblige le propriétaire à faire appel à des professionnels pour réaliser un diagnostic Loi Carrez, et il peut établir le certificat par lui-même. Ce qui a l’avantage d’être gratuit. En effet, ce document est l’un des rares diagnostics immobiliers obligatoires, qui est réalisable directement par les particuliers. Ceci étant dit, compte tenu des conséquences légales citées plus haut en cas d’oubli ou d’erreur sur le document, il est souvent préférable de laisser un diagnostiqueur professionnel faire le métrage, pour obtenir un certificat de sa part. La visite coûte quelques dizaines d’euros pour un petit appartement.
Qui fait le certificat de mesurage ?
Lorsque le propriétaire décide de réaliser le diagnostic Loi Carrez par ses propres moyens, il réalise le mesurage et produit le certificat lui-même. Lorsqu’un diagnostiqueur professionnel est appelé pour s’en charger, cet expert produit le document. Dans les deux situations, le certificat a une durée de vie illimitée, en l’absence de travaux futurs. En revanche, si des aménagements sont réalisés par la suite, et qu’ils se traduisent par une nette modification du logement, comme un agrandissement ou l’abattement d’une cloison par exemple, il devient nécessaire d’établir un nouveau certificat de mesurage, si jamais une vente du logement doit avoir lieu, puisque la superficie du bien aura été modifiée.