Promesse de vente : définition, signature et rétractation... Ce qu'il faut savoir
Après des semaines et des mois de recherche, vous avez trouvé le bien immobilier idéal. Vous avez alors la possibilité de signer une promesse de vente avec le vendeur. Ce document officiel doit vous permettre de réserver le bien pendant un temps. Durant cette période, vous ne vous engagez pas à acheter le bien. Vous disposez d'un délai pour vous rétracter.
Qu'est-ce qu'une promesse de vente ? Définition
En immobilier, la promesse de vente est un document officiel signifiant au vendeur que l’acheteur est intéressé par l’achat de son logement. Il est signé entre l’acquéreur et le vendeur : soit seuls, c’est-à-dire sous seing privé, soit par l’intermédiaire d’un notaire, sois par l’intermédiaire d’un agent immobilier. La promesse de vente assure à l’acheteur que le bien qu’il a visité lui est réservé pendant une période donnée, inscrite dans le document. Il n’est pas obligé d’acheter le bien, et peut se rétracter.
Quelle différence avec le compromis de vente ?
La promesse de vente et le compromis sont des documents différents. La première engage le vendeur à céder son bien au candidat acheteur en échange d'un prix fixe : on dit qu'il lui donne une "option" sur le bien immobilier pour une période limitée, en moyenne deux à trois mois. Il s'agit bel et bien d'un contrat qui lie les deux parties, mais en laissant plus de liberté à l'acquéreur. Tandis que le compromis est plus rigoureux : juridiquement, il vaut vente, de sorte que la partie qui renonce peut être contrainte par voie de justice à respecter son engagement.
En contrepartie de la liberté dont il jouit pour prendre sa décision, l'acheteur, dans le cadre de la promesse de vente, doit verser au vendeur une indemnité d'immobilisation. Généralement égale à 10 % du prix de vente, cette indemnité est conservée par le vendeur à titre de dédommagement si l'acquéreur se rétracte au-delà du délai prévu. Un mécanisme proche existe dans le cas du compromis (versement d'un dépôt de garantie correspondant à 5 à 10 % du prix), mais il n'est pas obligatoire, et la somme n'est pas perdue par l'acheteur s'il se désiste pendant le délai autorisé, ou si la transaction est annulée.
À noter que la promesse de vente impose une obligation supplémentaire : lorsqu'elle est signée sous seing privé, elle doit être enregistrée auprès de la recette des impôts à des fins d'authentification, dans les 10 jours qui suivent. Cette démarche donne lieu au paiement de droits d'enregistrement d'un montant de 125 euros aux frais de l'acheteur. Néanmoins, pour ce qui est du contenu des documents, il est sensiblement identique, et doit comprendre :
- les noms et coordonnées de l'acquéreur et du vendeur ;
- l'adresse et le descriptif détaillé du logement ;
- les modalités de vente (prix, mode de paiement, commission d'un agent immobilier...) ;
- une date et un délai de validité.
Comment doit-elle être rédigée ? Faut-il nécessairement passer par un notaire ?
En immobilier, la rédaction puis la signature d’une promesse de vente n’oblige pas à faire appel à un notaire. Cela est vivement conseillé, car l’intervention d’un notaire permet d’obtenir un acte authentique dont le contenu est conforme à la loi. Il protège alors acheteur et vendeur. Toutefois, il est possible et fréquent de signer :
- sous seing privé, c’est-à-dire directement entre l’acheteur et le vendeur ;
- par l’intermédiaire d’un agent immobilier, qu’il soit mandaté par l’acheteur ou le vendeur.
Comment se déroule la signature de la promesse de vente ? À quoi faut-il être vigilant ?
Une fois qu'acheteur et vendeur sont d’accord sur le prix de vente et les modalités, ils peuvent signer la promesse de vente. La promesse de vente peut être rédigée sur un papier libre, en deux exemplaires, mais doit absolument contenir :
- l’adresse et le descriptif du bien ;
- le prix de vente ;
- la durée de validité de la promesse de vente, et la date limite de signature de l'acte de vente définitif ;
- les montants des honoraires des intermédiaires si nécessaire ;
- les conditions de rétractation ;
- la date de disponibilité du bien.
Comment ça marche lorsqu'on veut faire valoir son droit de rétractation ?
Après avoir signé une promesse de vente, l'acheteur peut se rétracter, et refuser d'acheter le logement. De son côté, le vendeur est obligé de vendre aux conditions prévues dans la promesse de vente.
D'une durée de 10 jours, le délai de rétractation débute à partir du lendemain de la signature de la promesse de vente, de la remise en main propre, ou de la réception de la lettre recommandée. Pendant ce délai, l'acheteur peut exercer librement son droit de rétractation sans frais : il perd simplement son option d'achat. Toutefois, s'il se rétracte passé ce délai, il perd l'indemnité d'immobilisation versée au vendeur lors de la signature (d'un montant équivalent à 10 % du prix).