Travaux et réparations : à la charge du propriétaire ou du locataire ?
[Mis à jour le 22 septembre 2022 à 12h17] La question anime les relations entre propriétaires et locataires depuis aussi longtemps qu’existent des interactions entre les deux parties. Et elle ne cesse jamais d’être d’actualité. Lorsque des travaux et des réparations s’imposent dans un logement en location, le premier réflexe est souvent de se demander à qui incombe la prise en charge financière de ces travaux : au propriétaire ou au locataire ? Lorsqu’elle est sujette à interprétation, la question peut rapidement venir envenimer les relations entre le propriétaire et son locataire. Mieux vaut donc avoir une idée précise du cadre légal qui apporte une réponse claire à cette question.
Afin d’éviter les conflits incessants entre propriétaires et locataires, la loi détermine en effet la responsabilité de chacun lors de travaux ou de réparations à effectuer. Propriétaire comme locataire ont ainsi des obligations envers l’autre partie. Sur le terrain, il existe de nombreuses situations qui permettent d’interroger ces obligations et cette responsabilité. Grâce aux différentes questions posées dans ce guide complet, il vous sera désormais plus facile de savoir qui doit payer les travaux et réparations dans un logement en location selon les situations.
Qui paye les réparations dans une location vide ?
La loi destinée à encadrer les travaux et réparations dans un logement faisant l’objet d’un bail de location fixe un cadre général. Si l’on se réfère aux dispositions légales, le locataire est chargé de l’entretien courant du logement et des menues réparations. De son côté, le propriétaire est tenu de maintenir le logement en état de servir, et d’y réaliser tous les travaux et toutes les réparations, autres que locatifs, nécessaires à la poursuite de cet objectif. Dans le cadre d’une location vide, le locataire est donc invité à entreprendre toutes les petites réparations nécessaires à l’entretien du logement. La liste, très détaillée, comporte par exemple le changement des ampoules, le graissage des charnières et des gonds de portes, le remplacement d’une prise de courant, le rebouchage des trous dans un mur, etc. Elle n’est évidemment pas exhaustive. Le propriétaire, lui, assume les grosses réparations.
Qui du propriétaire ou du locataire paye les réparations dans une location meublée ?
Le même principe est appliqué pour les réparations dans une location meublée et dans une location vide, à quelques différences près. Le locataire qui occupe un logement meublé est en effet tenu de porter une attention toute particulière aux meubles et aux équipements mis à sa disposition par le propriétaire. Il doit, dans ce contexte, effectuer toutes les petites réparations nécessaires à l’entretien et au bon fonctionnement d’appareils comme le lave-vaisselle, le sèche-linge, le réfrigérateur, la cheminée, etc. De son côté, le propriétaire est invité à intervenir financièrement lors du remplacement, pour vétusté ou pour dysfonctionnement majeur, de l’un des équipements préalablement cités ou de tout autre équipement associé à la location du logement meublé.
Qui est chargé d'entretenir les parties extérieures ?
Lorsqu’un logement mis en location dispose d’un extérieur, le locataire est tenu d’en assurer l’entretien courant et les petites réparations éventuelles. Il lui revient, par exemple, de tondre régulièrement la pelouse lorsqu’elle existe et qu’il en a la jouissance, d’entretenir les allées, de nettoyer les gouttières, etc. Les plus gros travaux ou les opérations d’entretien plus importantes demeurent en revanche à la charge du propriétaire. Il peut s’agir, par exemple, de l’élagage d’un arbre fragilisé par une tempête, d’un ravalement de façade ou du remplacement d’une terrasse en bois abîmée par une terrasse en carrelage dans une volonté d’amélioration de l’habitation décidée par le propriétaire lui-même. A noter que dans le cadre d’un logement en copropriété, c’est le syndic qui est chargé d’entretenir les parties extérieures.
Quelles sont les obligations du locataire à l'intérieur de l'appartement ?
Tout locataire d’un appartement bénéficie de droits (indiqués dans le contrat de location). Il est, aussi, soumis à des obligations. Quel que soit le type de location (bailleur social ou logement privé, location vide, meublée ou conventionnée, etc.), le locataire a des obligations en termes de :
- dépenses locatives : le locataire s’acquitte de son loyer et des charges qui lui sont réclamées ;
- travaux et jouissance des lieux : le locataire a la jouissance exclusive du logement loué sous réserve de se conformer au contrat de location. Il est néanmoins tenu d’accorder l’accès au logement au propriétaire qui en fait la demande dans des conditions particulières (réalisation de travaux par exemple) ;
- entretien et réparations : le locataire procède à l’entretien courant du logement en effectuant, lorsque la situation l’exige, les menues réparations qui lui permettent de remplir cette obligation.
Qui doit payer l'intervention d'un plombier ? Locataire ou propriétaire ?
Le même principe que celui énoncé dans les paragraphes précédents s’applique pour tous les travaux de plomberie. Lorsque l’intervention d’un plombier est déclenchée pour réparer une simple fuite d’eau causée par un joint défectueux, c’est au locataire d’assumer la facture. Lorsque l’intervention d’un plombier se justifie par la vétusté des équipements, c’est au propriétaire d’assumer le coût de leur remplacement. Dans certaines situations, le propriétaire est néanmoins en droit de se retourner vers son locataire. C’est le cas lorsqu’il estime que les travaux importants qu’il est amené à confier à un plombier ne résultent pas d’un sinistre causé par la vétusté des équipements, mais d’une négligence de la part du locataire.
Le locataire est-il obligé de réparer les dommages dus à la vétusté ?
Non. L’ensemble des dommages dus à la vétusté des équipements engage la responsabilité du propriétaire. Attention toutefois à bien définir le concept de vétusté. La vétusté définit en effet l’usure ou la détérioration normale d’un équipement avec le temps. Lorsque des dommages résultent d’un mauvais entretien ou d’un mauvais usage des équipements et/ou du logement, alors c’est au locataire d’en assumer la responsabilité. En cas de désaccord, une conciliation entre les deux parties peut être engagée afin de clarifier qui du locataire ou du propriétaire est véritablement tenu d’effectuer les réparations. Cette conciliation à l’amiable entre les deux parties précède toujours, dans la mesure du possible, le recours à la voie judiciaire.
Qui doit payer les gros travaux dans l'appartement ?
Tous les gros travaux qui peuvent être entrepris dans un appartement en location sont financés par le propriétaire. Le locataire, lui, peut entreprendre de petits travaux, sous réserve d’obtenir l’autorisation de la part du propriétaire. Tous les propriétaires ne sont par exemple pas enclins à accepter un changement de revêtement de sol (même financé par le locataire). La plupart acceptent en revanche des petits travaux de décoration comme le changement de la couleur sur les murs ou la réalisation de quelques trous pour accrocher des cadres. Dans tous les cas, le locataire peut être invité à effectuer, à l’issue du bail de location, des travaux de remise en état (repeindre les murs en blanc par exemple si les murs étaient blancs au début du bail et que le propriétaire n’accepte pas le changement de couleur pour une nouvelle mise en location de son bien).
Mon logement est inhabitable pendant les travaux, qui doit reloger le locataire ?
Un propriétaire est en droit de réaliser des travaux dans le logement qu’il loue, sous réserve que ces travaux soient autorisés en cours de bail. Ces travaux doivent en effet concerner :
- l’entretien du logement ;
- la mise aux normes de décence du logement ;
- l’amélioration des performances énergétiques du logement ;
- l’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble.
En dehors de ces travaux, l’accord du locataire est indispensable. A noter que locataire est tenu de supporter la gêne occasionnée par l’exécution des travaux. Lorsque la durée des travaux dépasse 21 jours, il est en droit de réclamer une diminution du loyer. Lorsque les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire a la possibilité de demander la résiliation du bail.
Quand peut-on demander une réduction du loyer ?
Comme évoqué ci-dessus, il arrive parfois que le propriétaire d’un bien immobilier décide de réaliser des travaux alors que le logement est occupé (bien que, le plus souvent, les propriétaires privilégient la période entre deux locations pour réaliser les travaux importants). Lorsque ces travaux s’étendent sur plus de 21 jours, la loi offre la possibilité au locataire de réclamer une réduction du loyer. Celle-ci est alors calculée en tenant compte de la durée effective des travaux. En dehors de cette situation particulière, toute demande de réduction du loyer s’appuie sur le principe du cas par cas. La demande doit être justifiée (vous constatez que la superficie du logement a été surévaluée, le logement est insalubre, etc.). Elle fait, très souvent, l’objet de négociations avec le propriétaire.
Mon propriétaire refuse de faire des travaux, quels sont les recours ?
Tout propriétaire qui refuse de faire les travaux qui lui incombent s’expose à des poursuites. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 17 août 2015, oblige en effet le propriétaire d’un bien mis en location à proposer au locataire un logement décent. Lorsque le propriétaire ne répond pas à ses obligations, le locataire peut intenter une procédure en justice. Dans un premier temps, la conciliation à l’amiable est à privilégier. Elle peut faire intervenir un conciliateur de justice. Lorsque celle-ci échoue, le locataire peut porter l’affaire devant le tribunal judiciaire. Des arguments légaux doivent alors être apportés pour obtenir gain de cause. Attention également à ne pas oublier le respect de la procédure avec l’envoi au préalable d’une lettre de mise en demeure, adressée au propriétaire en lettre recommandée avec accusé de réception.