Colocation : recherche, bail et assurance habitation
Colocation étudiante, colocation intergénérationnelle, colocation de seniors… On ne compte plus le nombre d'annonces de colocation. Il faut dire que cette dernière constitue une solution économique, et a priori conviviale, puisqu'elle permet à plusieurs personnes de partager un même logement ensemble et ainsi de mutualiser les dépenses. Comme pour une location classique, un bail doit être signé. Celui-ci peut être unique. Dans ce cas, tous les colocataires doivent le signer. Le propriétaire-bailleur peut aussi choisir de réaliser un bail par locataire.
Comment entreprendre une recherche de colocation ?
Pour chercher une colocation, vous pouvez faire appel à une agence immobilière. Dans ce cas, il faut vous attendre à devoir payer des honoraires qui évoluent en fonction de la taille du logement. Des annonces de colocation sont également publiées sur des sites de petites annonces comme leboncoin ou PAP.fr par exemple ou sur des sites spécialisés (appartager.fr, lacartedescolocs.fr, locservice.fr, etc.).
Outre le prix, plusieurs critères doivent être pris en compte dans votre recherche : la situation géographique (proximité avec le lieu d'études ou de travail), commerces et transports, etc. Il convient aussi d'être vigilant dans le choix de ses futurs colocataires afin de s'assurer de la compatibilité des modes de vie de chacun.
Commet fonctionne le bail d'une colocation ?
Un bail de colocation doit impérativement être signé. Le contrat peut être signé à titre individuel. Dans ce cas, chaque colocataire doit signer un contrat avec le bailleur. Ce contrat définit la ou les pièces dont le locataire a la jouissance exclusive et les parties communes (cuisine, salle de bains, salon…). Il permet de définir, si nécessaire, une durée de bail propre à chaque colocataire.
Le bail unique, lui, doit être signé par tous les colocataires. Ayez à l'esprit que le propriétaire-bailleur peut inclure une clause de solidarité. Cette dernière induit que tous les colocataires sont solidaires du paiement. En d'autres termes, si l'un des colocataires n'est plus en mesure de payer son loyer et/ou les charges, les autres devront payer sa part.
Quid du dépôt de garantie et de la caution en colocation ?
Lors de l'entrée dans le logement, le bailleur peut exiger le versement d'un dépôt de garantie. Ce dernier vise à couvrir d'éventuels manquements des colocataires (loyers impayés, réparations locatives…). Si le logement est loué vide, le montant ne peut excéder un mois de loyer (hors charges). S'il est loué meublé, il ne peut dépasser deux mois de loyer (hors charges). La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui réalisé à l'entrée.
Comme pour une location classique, le bailleur peut aussi exiger que chaque colocataire ait un tiers qui se porte caution ou qu'une caution (Action-Logement, ami, parent…) s'engage pour tous les colocataires. La présence d'une caution ne constitue pas une obligation légale. Ayez néanmoins à l'esprit que le bailleur peut tout à fait conditionner la colocation à la présence ou non de cette caution.
Qui paie les charges locatives dans une colocation ?
Si vous avez signé un bail par colocataire, chacun doit payer sa part du loyer et de charges locatives, telles qu'elles sont indiquées dans le contrat signé avec le bailleur. Dans le cadre d'un bail unique, le contrat doit spécifier le mode de paiement des charges :
- Provisions pour charges avec une régularisation annuelle : le montant des charges doit dans ce cas être justifié.
- Forfait payé en même temps que le loyer : ce forfait est défini dans le contrat de location et ne peut donner lieu à une régularisation en cas de trop-perçu et inversement.
Quelle assurance habitation pour une colocation ?
Une colocation doit être assurée, au minimum contre les risques locatifs de dégâts des eaux, d'incendie et d'explosion. Il est primordial que tous les colocataires soient assurés pour leur responsabilité civile. Il est possible de souscrire à une assurance habitation à titre individuel ou à titre collectif, dans le cadre d'un bail unique.
Il suffit qu'un seul colocataire ait signé un contrat pour que le logement soit assuré. S'il s'agit d'une colocation avec plusieurs contrats de bail, chaque colocataire doit s'assurer à titre individuel auprès de l'assureur de son choix. Il est recommandé de souscrire une assurance habitation auprès du même assureur pour limiter les litiges. L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire-bailleur tous les ans. Tout changement dans la colocation (départ ou arrivée d'un nouveau colocataire) doit donner lieu à la rédaction d'un avenant au contrat d'assurance habitation.
Est-on redevable de la taxe d'habitation en colocation ?
En tant que colocataire, vous n'échapperez pas aux impôts. Toute personne résidant au 1er janvier de l'année dans un logement doit payer la taxe d'habitation correspondante. Le paiement incombe au colocataire dont le nom est inscrit sur l'avis de paiement. Pour rappel, il est possible d'inscrire le nom d'une seconde personne solidaire du paiement de cet impôt local.
A charge ensuite au colocataire redevable de répartir le paiement de cet impôt entre les autres colocataires, soit en proportion de leurs revenus, soit de manière strictement égale.
Peut-on bénéficier des APL en colocation ?
Il est possible de faire une demande d'aide personnalisée au logement (APL) en tant que colocataire auprès de la CAF. Si vous avez signé un bail individuel, la procédure normale s'applique. Vos revenus seront pris en compte pour déterminer votre éligibilité.
Le montant de l'APL sera calculé en fonction de vos ressources, de la part de loyer que vous payez et de la situation géographique du logement. Si les colocataires ont conclu un bail unique et n'ont qu'une quittance de loyer, le loyer sera divisé, cette fois-ci, par le nombre de colocataires.
Que se passe-t-il lors du départ d'un colocataire ?
Dans le cadre d'un bail individuel, un colocataire peut donner son préavis au bailleur pour sa partie privative, tout en respectant le délai imparti (1 mois pour une location meublée, 3 mois pour une location vide à moins que le logement soit en zone dite tendue). Si un bail unique a été conclu, le colocataire doit également respecter ces délais.
En revanche, il ne pourra pas récupérer sa part de dépôt de garantie. Il devra s'arranger à l'amiable avec les autres colocataires. Si une clause de solidarité existe, le colocataire reste solidaire de la colocation durant six mois après son départ, à moins qu'un autre colocataire ne s'installe et signe le bail dans ce délai.