Le dispositif Robien "recentré" : explications

La loi Robien "recentrée" permet à un investisseur en immobilier locatif de déduire une partie de la valeur de son bien sur 9 ans. Cet amortissement est possible sous certaines conditions (plafonnement des loyers, etc.).

Ce dispositif, applicable depuis le 1^er septembre 2006, a pris le relais, avec le dispositif "Borloo neuf", de la loi Robien classique. Il est destiné à favoriser la production de logements locatifs libres dans les zones où le marché de l'immobilier est tendu. Grâce à cette disposition, le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers jusqu'à 50% de la valeur du bien, en 9 ans. Cette nouvelle loi est donc fiscalement moins avantageuse que la précédente.

Quelles sont les conditions d'application du dispositif Robien "recentré"?

Le dispositif Robien "recentré" a un champ d'action délimité. Ainsi, sont concernés par cette loi :

• les logements neufs ou en état d'achèvement acquis à partir du 1er septembre 2006 ;
• les constructions qui font l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 ;
• les locaux dont l'utilisation initiale n'est pas l'habitation et que le propriétaire transforme en logement, acquis entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 ;
• les logements qui ne répondent pas aux conditions de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par arrêté permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs acquis entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006.

D'autre part, pour bénéficier des avantages fiscaux, il faut :

• louer le logement nu pendant au moins 9 ans ;
• que le locataire fasse du logement sa résidence principale ;
• que le loyer fixé ne dépasse pas le plafond prévu par la loi ;
• que le locataire, s'il est un ascendant ou un descendant du propriétaire, ne soit pas rattaché au foyer fiscal de celui-ci.

A noter : le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le sous-loue nu, à condition que celui-ci ne propose pas de prestations hôtelières. Peuvent donc être concernées les résidences étudiantes et les résidences pour personnes âgées. En cas de réhabilitation d'un logement, un état des lieux constatant l'indécence des locaux sera effectué avant les travaux. De même, un état des lieux sera effectué après afin de s'assurer de la mise aux normes.

Les avantages fiscaux

La loi Robien "recentrée" procure des avantages fiscaux moindres par rapport à la loi Robien "classique". Ainsi, pendant les 7 premières années, il peut déduire de ses revenus fonciers 6% du montant du prix d'acquisition.
Pendant les 2 ans qui suivent cette première période, il peut déduire chaque année 4% du prix d'acquisition de ses revenus fonciers.
Au total, et en 9 ans, le propriétaire peut donc arriver à un amortissement de 50% de son investissement.

En cas de transformation d'un logement qui n'était pas initialement destiné à l'habitation, la déduction se calcule sur le prix d'acquisition augmenté du montant des travaux.
Pour bénéficier de ces mesures, l'option doit être exercée dans l'année qui suit la fin de la construction ou l'acquisition du logement. D'autre part, le logement doit être loué à la même période.

Le zonage

La loi Robien "recentrée" impose aux propriétaires de ne pas dépasser un certain plafond dans la détermination des prix des loyers. Le plafond des loyers est fixé en fonction de la zone dans lequel se trouve le logement. Le zonage a été redéfini par rapport à la loi Robien "classique" :

• zone A - Paris et 416 communes voisines, 79 communes de la Côte d'Azur et 97 communes de Genève ... 20,45 €/m² ;
• zone B 1 ... agglomération de plus de 250 000 habitants, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint Malo, pourtour de la Côte d'Azur, DOM, Corse et îles : 14,21 €/m² ;
• zone B 2 ... zones frontalières ou littorales chères, limites de l'Ile de France ... 11,62 €/m² ;
• zone C ... le reste du territoire - 8,52 €/m².