Investissement locatif : rentabilité, prêt, dispositifs... Tout savoir avant de vous lancer
L'investissement locatif consiste à acheter un logement, maison ou appartement, dans l'objectif de louer afin de percevoir des revenus fonciers. Préparer vos vieux jours, constituer une épargne pour les études de ses enfants ou simplement son patrimoine... Nombreuses peuvent être les raisons qui vous poussent à investir dans la pierre. Avant de vous lancer tête baissée, voici quelques conseils essentiels pour faire les bons choix et éviter que votre investissement ne vire au cauchemar.
Comment mesurer la rentabilité d’un investissement locatif ?
La rentabilité est l’unité de mesure de la performance d’un investissement locatif. Elle permet d’estimer ce qu’un placement dans la pierre peut rapporter. En substance, il s’agit, pour la mesurer, de comparer le montant de l’investissement (prix d’achat) aux revenus locatifs qu’il est possible d’en tirer. À ce titre, il faut distinguer :
- la rentabilité brute, qui s’obtient en divisant la somme annuelle des loyers par le prix d’achat, le tout multiplié par cent.
- la rentabilité nette, qui s’obtient en retranchant du résultat précédent les différentes charges : impôts locaux (taxe foncière), charges non récupérables, frais de gestion, et imposition des revenus locatifs.
Compte tenu de ce mode de calcul, la rentabilité dépend essentiellement de la nature du bien immobilier acquis, et de son emplacement géographique.
Quels sont les dispositifs existants permettant un investissement locatif ?
Un certain nombre de dispositifs gouvernementaux permettent d’optimiser un investissement locatif. On parle de dispositifs de défiscalisation. Ceux-ci prennent la forme d’une réduction d’impôt consentie en contrepartie de la mise en location du logement, et du respect d’une panoplie de critères. Il en existe plusieurs : loi Pinel (pour des logements neufs situés dans les zones tendues), loi Denormandie (principe du Pinel appliqué à l’immobilier ancien), loi Malraux (destiné à un projet de réhabilitation d’un immeuble ancien situé dans un centre-ville historique), etc.
Obtenir un prêt en vue d’un investissement locatif, comment faire ?
Le financement d’un investissement locatif peut s’appuyer sur un crédit immobilier. Contrairement à un projet d’achat de résidence principale, la banque va s’intéresser à des éléments autres que les revenus du souscripteur pour calculer le taux d’endettement : la valeur locative du bien immobilier ciblé (sur la base du loyer estimé) et le montant des loyers nets (la valeur locative moins 30 % au titre des diverses charges). Elle va aussi prendre en compte l’apport personnel. Le reste suit une procédure habituelle, à savoir le dépôt d’un dossier de demande avec pièces justificatives.
Peut-on faire un investissement locatif sans apport ?
À condition de bien préparer son dossier, il est possible de bénéficier d’un crédit immobilier sans apport pour financer un investissement locatif. Un excellent emplacement géographique pour le bien ciblé, une valeur locative élevée, et une rentabilité estimée attractive sont autant de leviers susceptibles de convaincre une banque d’octroyer 110 % de la somme nécessaire à l’investissement (le prix d’achat + les frais divers : notaire, assurance, garantie…). Le fait d’être déjà propriétaire de sa résidence principale est un gros "plus".
J’ai fait ou je prévois un investissement locatif, à quelle fiscalité suis-je soumis ?
Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt, mais pas tous de la même façon :
- les loyers d’une location nue sont imposés au titre des revenus fonciers. Il existe dans ce cas deux régimes d'imposition : le régime micro foncier et le régime réel. Certaines charges sont déductibles, notamment les intérêts d’emprunt et les travaux (au régime réel).
- les loyers d’une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime fiscal repose sur le statut de l’investisseur, généralement un loueur en meublé non professionnel (LMNP) - si vos recettes ne dépassent pas 23 000 euros par an -, qui permet de déduire les charges et les amortissements des recettes.
Attention, car la maîtrise de la fiscalité des revenus fait pleinement partie de la réussite d’un projet d’investissement locatif !