SCPI : avantages et risques de la société civile de placement immobilier
Vous cherchez à diversifier votre épargne afin de la faire fructifier davantage ? La SCPI, comme l'OPCI, peut constituer une option. Elle constitue une forme d'investissement indirect dans l'immobilier. La SCPI présente plusieurs avantages sur le papier, comme la sécurité et le rendement. Ayez toutefois à l'esprit qu'elle induit des frais qui peuvent peser lourd sur la rentabilité.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La SCPI est un placement d’épargne qui gère des actifs immobiliers. On parle aussi d’investissement dans la "pierre papier". Administrée par une société de gestion, une société civile de placement immobilier s’occupe d’acquérir, de rénover, de valoriser et de mettre en location des biens immobiliers diversifiés (résidentiels, professionnels, commerciaux), auprès de profils variés (particuliers, entreprises). En investissant dans une SCPI, on investit dans un parc immobilier plutôt que dans un ou plusieurs biens spécifiques, avec un rendement élevé.
Quel est le rendement d’une SCPI, et comment trouver les meilleures ?
Le rendement d'une SCPI est fonction des actifs immobiliers dans lesquels les fonds sont investis. La différence entre les SCPI réside dans la nature des actifs immobiliers. Pour une rentabilité optimale, il s'agit donc de regarder du côté des SCPI dites " de rendement " dont les actifs sont principalement professionnels : locaux commerciaux, bureaux, entrepôts, sites industriels. Non seulement les baux commerciaux sont très protecteurs vis-à-vis des propriétaires, mais ces actifs affichent un excellent rapport locatif, sans être grevés par les contraintes qui pèsent habituellement sur les baux résidentiels.
Quels sont les avantages et les risques d’investir dans une SCPI ?
L'investissement dans une SCPI offre plusieurs avantages :
- la sécurité (les fonds sont investis par le biais d'une société spécialisée, et l'investissement collectif réduit fortement les risques) ;
- la rentabilité (le parc immobilier géré par la SCPI offre un bon rendement) ;
- la diversification du patrimoine (les biens qui composent le portefeuille de la SCPI sont en principe difficilement accessibles aux investisseurs particuliers) ;
- la sérénité (l'investisseur n'a pas besoin de se soucier de la gestion des actifs) ;
- la simplicité (le ticket d'entrée pour investir dans une SCPI est bas - quelques milliers d'euros).
Néanmoins, les risques ne sont pas nuls. Tout ou partie du capital peut être perdu en raison d'une mauvaise gestion des actifs, ou d'une chute brutale du marché (même si les responsabilités se limitent aux apports réalisés), et la rentabilité des biens immobiliers dépend de leur taux d'occupation. En outre, dans un contexte de crise sanitaire et d'aggravation de la crise économique, la période reste incertaine et peu propice à un investissement de ce type. Difficile de dire avec certitude dans quelle mesure le marché immobilier sera touché par ces événements. Il est donc préférable de faire preuve d'une grande prudence.
Enfin, il s'agit de tenir compte des frais d'entrée, à régler lors de l'achat de parts de SCPI. Sur le marché primaire, la commission de souscription représente environ 10 % hors taxes. Sur le marché secondaire, ces frais englobent la commission de cession (autour de 4 % HT) et les droits d'enregistrement perçus par le Trésor public (5 %). Des coûts qui, fatalement, viennent empiéter sur le rendement espéré. Pour vous faire une idée, les rendements estimés en 2019 pour les 50 principales SCPI du marché oscillent entre et 3,28 % et 7 %.
Quelle est la fiscalité d’une SCPI ?
Les SCPI ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés, mais ses associés sont assujettis à l'impôt au titre des revenus fonciers qu'ils ont perçus durant l'année : revenus locatifs, produits financiers ou plus-values de cessions. Le régime fiscal dépend de trois paramètres :
- la nature des revenus ;
- la qualité de l'associé (s'il s'agit d'une personne physique ou morale) ;
- Le lieu de résidence.
Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le régime applicable (micro-foncier ou réel) dépend du montant, plus ou moins 15 000 euros, ou du choix du contribuable imposé.
En quoi consiste la SCPI Pinel ?
La SCPI Pinel est un mécanisme permettant à un particulier qui investit dans une société civile de placement immobilier de bénéficier des avantages du dispositif de défiscalisation Pinel, notamment la réduction d'impôt articulée à la durée de location du bien acquis (6, 9 ou 12 ans). La société de gestion s'occupe d'acquérir des biens immobiliers neufs ou rénovés, de trouver des locataires et de collecter les loyers. La souscription est ouverte pour 30 mois minimum, période durant laquelle la société récolte les fonds nécessaires