OPCI : quelle différence avec la SCPI ?
Se constituer un patrimoine, assurer ses vieux jours... Vous cherchez actuellement à faire fructifier votre épargne ? Si les Français se dirigent traditionnellement vers les livrets d'épargne réglementés (livret A, LDD, LEP...) et l'assurance-vie, avez-vous pensé à l'OPCI ? Avec la SCPI, il constitue un investissement indirect dans la pierre. Sur le papier, l'OPCI présente de nombreux avantages (lire plus bas). Ayez toutefois à l'esprit que le rendement est amputé de frais assez lourds. Lisez notre article pour en savoir plus.
Qu’est-ce qu’un OPCI ? Définition
L'organisme de placement collectif immobilier (OPCI) est un véhicule d'investissement dans la pierre qui s'apparente à une SCPI. Créés en 2005 et agréés par l'AMF, les OPCI permettent à des épargnants d'investir dans l'immobilier de manière indirecte, via un contrat d'assurance-vie ou un compte-titres, en achetant des parts. Concrètement, les OPCI achètent des biens immobiliers (logements neufs ou anciens, immeubles entiers) pour les mettre en location, et l'investisseur touche des revenus locatifs, sans pour autant être directement propriétaire desdits biens. On parle aussi d'investissement dans la "pierre-papier".
Du point de vue fiscal, on distingue deux grands types d'OPCI : les fonds de placement immobilier (FPI) et les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV). Non cotés en Bourse, ces fonds ne sont pas dépendants des fluctuations des marchés. Quelques exemples d'organismes de placement collectif immobilier grand public : Amundi Transmission Immobilier, Axa Secletiv'Immo, Immanens, LFP Opsis Patrimoine, SG Pierre Entreprise... Ils sont au nombre de treize.
Pourquoi investir dans un OPCI ?
L'investissement dans l'immobilier via un OPCI présente plusieurs avantages :
- un niveau de risque intermédiaire : le capital est investi dans des actifs immobiliers durables, destinés à être loués. L'investissement n'est pas soumis aux aléas des marchés financiers. Les risques sont mutualisés.
- la rentabilité : les performances des OPCI tournent autour de 5 % brut. Il faut néanmoins en déduire plusieurs frais : de souscription, de gestion, et de rachat.
- l'accès aux liquidités : Il est possible de faire des retraits à tout moment.
- la fiscalité : elle dépend de la forme juridique de l'OPCI (voir plus bas), et peut s'avérer très avantageuse dans le cadre d'un investissement en assurance-vie.
En contrepartie, l'investisseur doit régler des frais d'entrée au moment de l'achat de parts d'OPCI, qui varient en fonction du produit : maximum 6 % de la valeur liquidative.
Quelle est la différence avec une SCPI ?
La principale différence entre une SCPI (société civile de placement immobilier) et un OPCI réside dans le contenu du portefeuille d'actifs et dans les objectifs de gestion. Si une SCPI contient 100 % d'actifs immobiliers directs, ce n'est pas le cas d'un OPCI qui doit en comprendre au moins 60 %, le reste étant composé d'actifs financiers. Quant aux objectifs, la SCPI vise surtout les revenus, tandis que l'OPCI vise les revenus et la plus-value, tout en permettant de diversifier ses actifs. Bien qu'ayant la même "base" immobilière, ces deux produits sont donc différents, et peuvent s'avérer complémentaires.
Une autre différence réside dans le mode de détention : les actions d'un OPCI sont forcément détenues par le biais d'un compte-titres ou d'une assurance-vie. C'est ce que nous allons voir dans le point suivant.
Assurance-vie ou compte-titres : comment ça marche ?
Les actions d'un OPCI sont matérialisées de deux façons :
- Sur un compte-titres ordinaire : il s'agit d'acheter directement des parts, comme n'importe quel autre actif financier.
- En tant qu'unités de compte sur un contrat d'assurance-vie : les OPCI font partie des fonds immobiliers proposés sur ces contrats.
Ce sont aussi deux façons différentes d'investir, avec une fiscalité distincte (l'achat de parts d'OPCI en assurance-vie permettant de bénéficier de la fiscalité de cette dernière, plus intéressante sur le long terme).
Quelle est la fiscalité d’un OPCI ?
La fiscalité des revenus issus d'un OPCI est fonction de la forme juridique de l'organisme :
- dans le cadre des fonds de placement immobilier (FPI), les revenus issus de la location sont considérés comme des revenus fonciers classiques, et imposés comme tels. Les gains lors de la cession sont soumis au régime des plus-values immobilières.
- dans le cadre des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), les revenus sont imposés comme des revenus de capitaux immobiliers. Par défaut, c'est la "flat tax" (le prélèvement forfaitaire unique) de 30 % qui s'applique, mais le contribuable peut choisir d'être imposé sur le revenu.
Si l'investisseur détient des parts dans un OPCI via une assurance-vie, les revenus sont soumis à la fiscalité de cette dernière.