Prêt conventionné : Caf, quelle banque, simulation et taux
[Mis à jour le 27 septembre 2022 à 16h49] Au moment d’acquérir un appartement, de faire construire une maison individuelle ou de réaliser d’importants travaux d’agrandissement ou d’amélioration des performances énergétiques, chacun cherche le financement le plus intéressant, c’est-à-dire le moins coûteux. Il existe de nombreuses solutions pour rendre la facture totale moins élevée. En effet, l’Etat propose des prêts dits aidés comme le Prêt à taux zéro (PTZ). Ceux-ci sont, en revanche, soumis à certaines conditions, notamment en termes de ressources. Si bien que seuls les foyers modestes peuvent en profiter.
Cependant, l’Etat propose également un prêt dont le taux est plafonné, mais sans le conditionner aux ressources des emprunteurs. C’est le prêt conventionné. Certes, celui-ci ne permet plus d’accéder aux APL même en étant propriétaires comme ce fût le cas jusqu’en 2019, mais il a quelques atouts que nous vous invitons à découvrir en lisant cet article.
Qu'est-ce qu'un prêt immobilier conventionné ?
Le prêt conventionné est un crédit octroyé sans condition de ressources à un taux d’intérêt plafonné. Plusieurs opérations peuvent faire l’objet d’un prêt conventionné :
- achat d’un logement neuf ;
- achat d’un terrain et construction d’un logement ;
- achat d’un logement ancien et, éventuellement, travaux d’amélioration ;
- travaux d’amélioration des performances énergétiques ;
- travaux d’extension ou de surélévation d’un logement ;
- transformation d’un local non destiné à l’habitation en logement.
A noter que dans le cas de financement de travaux, leur montant doit atteindre 4 000 euros minimums et que ceux-ci doivent être achevés avant la fin du remboursement du prêt. Par ailleurs, ce type de prêt est en théorie réservée aux acquisitions, constructions et travaux de résidence principale. Dans un délai d’un an après l’achat ou l’achèvement des travaux, le bénéficiaire du prêt doit occuper le bien comme sa résidence principale. Cependant, plusieurs exceptions sont admises. Tout d’abord, le délai d’un an peut passer à six à condition que l’emprunteur occupe le logement à partir de son départ en retraite et que la location jusqu’à cette échéance respecte certaines règles spécifiques. Certaines situations permettent de s’affranchir de l’obligation d’occuper le bien comme sa résidence principale :
- raison de santé ;
- obligation professionnelle ;
- cas de force majeure ;
- mise en location sous strictes conditions (résidence principale du locataire, loyer plafonné, durée de location de 6 ans maximum, locataires soumis à un plafond de ressources).
Le prêt conventionné Caf, c'est quoi ?
On parle parfois de prêt conventionné Caf car, jusqu’au 1er janvier 2020, souscrire un prêt conventionné ouvrait droit à l’aide personnalisée au logement (APL) pour les propriétaires aux revenus modestes. Ce n’est aujourd’hui plus le cas. La Caisse d’allocations familiales (Caf) propose, outre une multitude de crédits (voiture, mobilier et électroménager, amélioration de l’habitat, difficultés passagères), un prêt immobilier qui, au contraire du prêt conventionné, ne peut financer la totalité d’une acquisition. Autre différence de taille, ce prêt complémentaire n’est accordé qu’aux foyers dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.
Quelle banque propose le prêt conventionné ?
Pour bénéficier d’un prêt conventionné, il convient de contacter l’une des banques ayant passé une convention avec l’Etat, ce qui est le cas de quasiment tous les établissements bancaires. Comme nous le verrons, le taux d’intérêt est plafonné, ce qui ne signifie pas que tous les organismes pratiquent le même taux. Aussi, il est conseillé, comme pour la souscription d’un prêt classique, de réaliser plusieurs études dans des banques différentes afin de comparer les offres de prêt et notamment le taux d’intérêt effectif global (TAEG) dans le but d’identifier laquelle propose les conditions les plus intéressantes.
Comment faire une simulation de mon prêt conventionné ?
Avant de réaliser une simulation sur Internet, il faut avoir toutes les cartes en main. Le prêt conventionné est susceptible de financer l’intégralité d’une acquisition ou de travaux à quelques exceptions près :
- émoluments du notaire ;
- frais de dossier ;
- frais d’achats de meubles.
De ce fait, en fonction de votre projet et de votre apport personnel, vous allez pouvoir vérifier plus précisément la faisabilité de votre projet. De nombreux sites proposent de calculer vos mensualités à partir du capital à emprunter, de la durée de remboursement et du taux d’intérêt applicable. A noter que plus la durée de remboursement est longue, plus le taux est élevé et plus le coût du crédit est important. Toutefois, vous ne pourrez pas réduire cette durée si elle implique un dépassement du taux d’endettement de 33 %.
Quel est le taux du prêt conventionné ?
Le taux d’intérêt du prêt conventionné est plafonné, ce qui veut dire que l’établissement bancaire dans lequel souscrit un emprunteur ne peut proposer un taux dépassant le plafond légalement fixé. Celui-ci évolue en fonction de plusieurs facteurs. Depuis mars 2022, les plafonds pour les prêts conventionnés à taux fixe sont les suivants :
- 2,50 % pour une durée de remboursement inférieur à 12 ans ;
- 2,70 % pour une durée de remboursement comprise entre 12 et 15 ans ;
- 2,85 % pour une durée de remboursement comprise entre 15 et 20 ans ;
- 2,95 % pour une durée de remboursement supérieure à 20 ans.
Ces taux ne sont pas particulièrement compétitifs. C’est pourquoi certains établissements proposent des conditions plus avantageuses. L’intérêt du prêt conventionné ne porte donc pas sur le niveau du taux, mais plutôt sur l’absence de conditions liées aux revenus, l’avantage d’éligibilité à l’APL ayant disparu.
Comment remplir le formulaire H1 ?
Si vous utilisez un prêt conventionné pour financer une construction, un agrandissement ou un changement d’affectation, vous serez amené à remplir le formulaire H1 permettant à l’administration fiscale d’établir la valeur locative cadastrale de votre propriété, indispensable pour calculer la taxe foncière. Il faudra y décliner :
- l’adresse du bien immobilier ;
- l’identité et les coordonnées du ou des propriétaires ;
- la date d’achèvement des travaux ;
- le recours à un prêt aidé pour financer l’opération, accompagné d’une attestation de l’établissement prêteur, du prix du bien et du terrain et d’un certificat de respect des normes environnementales.
Vous devrez également renseigner la surface du bien concerné. Il convient pour cela de relever la surface habitable au sol, soit à l’intérieur des murs.
Quel est le montant maximum du prêt conventionné ?
Le législateur ne fixe pas de montant maximum pour l’octroi d’un prêt conventionné. En revanche, lorsque l’opération concerne des travaux, un minimum de 4 000 euros est nécessaire pour être éligible. Les conditions générales sont assez souples puisque la durée de remboursement peut être comprise entre 5 et 30 ans. Par ailleurs, le contrat de prêt peut accepter une modulation de ces durées. Un allongement jusqu’à 35 ans est envisageable et une réduction en cas, par exemple, de réception d’une somme d’argent importante (héritage, gains divers…) est aussi possible. Rappelons que le prêt conventionné est susceptible de financer une opération immobilière dans son intégralité sauf exception mentionnée précédemment. Ce prêt ne peut d’ailleurs venir en complément d’un prêt ordinaire mais il peut, par contre, être associé à un apport personnel, bien sûr, mais aussi à divers prêts :
- prêt à taux zéro (PTZ) ;
- prêt épargne logement (PEL) ;
- prêt Action Logement ;
- prêt relais…
Qui peut bénéficier d'un prêt conventionné ? Conditions
Si le prêt conventionné a été vidé de son principal avantage, c’est-à-dire la possibilité de bénéficier de l’APL en étant propriétaire de sa résidence principale, il peut tout de même s’avérer intéressant par certaines de ses caractéristiques comme une durée de remboursement capable d’aller jusqu’à 30 ans et surtout l’absence de conditions de revenus. Aussi, même les foyers dont les revenus sont élevés peuvent souscrire ce type de prêt pour une opération immobilière sur leur résidence principale ou l’acquisition de leur future résidence à l’approche de la retraite avec la possibilité de louer pendant 6 ans, sous conditions, avant d’occuper pleinement le bien. Attention, cette absence de conditions de revenus ne signifie pas que les ménages ne disposant pas des revenus suffisants pour rembourser les mensualités qu’impose le projet seront acceptés. Les banques étudieront nécessairement la faisabilité de l’opération.
Quel prêt immobilier donne droit à l'APL ?
Le prêt conventionné ouvre droit à l’APL à condition qu’il ait été contracté avant le 1er janvier 2020 et que le logement acquis soit à la fois ancien et situé en zone 3 (agglomérations de moins de 100 000 habitants). Depuis cette date, il est impossible d’espérer une allocation logement en tant que propriétaire via un prêt conventionné. D’autres prêts aidés comme le PTZ, le prêt Accession Sociale (PAS) ou le Prêt Action Logement pouvaient également donner droit à l’APL pour les propriétaires, mais, là encore, les prêts signés à partir de 2020 ne rendent plus les acquéreurs éligibles à l’aide de la Caf.