Prêt relais : taux, simulation, senior et acquisition

PRET RELAIS. Le prêt relais est souvent la seule solution pour acheter un bien avant d'avoir vendu son logement actuel. Le point sur les différents types de prêts relais.

[Mis à jour le 27 septembre 2022 à 16h57] Vous avez visité une maison ou un appartement et c’est un véritable coup de cœur. Vous le savez, ce bien est rare et ne restera pas longtemps sur le marché. Seulement, vous n’avez pas encore vendu votre résidence. Une vente indispensable pour financer le bien de vos rêves. Dans ce cas, pour ne pas le voir vous passer sous le nez, une solution s’impose : le prêt relais.

Après avoir fait estimer votre bien, vous pourrez solliciter auprès de votre conseiller bancaire ou d’autres organismes de prêt ce type de crédit. Objectif : signer un compromis pour réserver le bien et activer la vente de votre futur ex-logement. Il faut savoir que souscrire un prêt relais comporte un risque : celui de ne pas trouver de vendeur rapidement et au prix espéré. Alors avant de vous engager, nous vous proposons d’expliciter le principe du prêt relais et de ces différentes déclinaisons.

Quel est le principe du prêt relais ?

Le prêt relais consiste, comme son nom l’indique, à faire le pont entre la vente de son logement et l’acquisition d’un nouveau bien immobilier. Il est souscrit par les personnes qui souhaitent acheter un appartement ou une maison avant même d’avoir vendu leur actuelle résidence. Puisqu’il n’est pas possible de supporter deux prêts immobiliers en même temps, les établissements bancaires proposent aux emprunteurs un prêt relais afin de pouvoir financer le bien qui a suscité l’intérêt des personnes. Il est généralement souscrit pour une durée d’un an avec possibilité de renouvellement pour une année supplémentaire. Pendant cette période, le titulaire du prêt relais tente de vendre son bien au meilleur prix. Une fois la vente actée, il est tenu de rembourser le capital du prêt relais. Pour les intérêts, deux formules sont possibles :

• le titulaire paie mois après mois les intérêts du prêt relais ;
• le titulaire régularise les intérêts à l’issue du prêt avec le capital (franchise totale).

Cette dernière solution permet de ne pas amputer son budget, mais est plus coûteuse car les intérêts sont capitalisés.

Quel est le taux d'un crédit relais ?

Le taux d’un prêt relais est librement fixé par les organismes financiers qui octroient ces emprunts intermédiaires. Il dépend par ailleurs de votre profil, mais aussi du projet mené et du barème qui a cours au moment de votre candidature. Si les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont atteint en 2021 des niveaux historiquement bas, ils semblent repartir à la hausse en 2022, notamment pour les prêts à rembourser sur de longues périodes (25 ans, 30 ans). Toutefois, le prêt relais étant un crédit contracté sur une courte période, son taux est moins sensible aux diverses variations. Aussi, les taux constatés varient entre 0,80 % et 1,90 %. Son niveau reste néanmoins légèrement supérieur à celui d’un prêt classique.

Exemple chiffré de prêt relais

Pour bien comprendre, nous vous proposons une illustration chiffrée. Un couple souhaite acheter une maison 400 000 euros avec 10 % d’apport (40 000 euros) et réinjection du produit de la vente dans le financement du nouveau bien. Il estime son actuelle demeure à 300 000 euros et il reste un capital à rembourser de 150 000 euros sur ce bien. Le prêt relais porte sur 90 000 euros à 1,15 %. Le nouveau prêt à long terme porte, quant à lui, sur 300 000 euros à 1,95 % sur 20 ans. Ainsi, pendant la période du crédit relais, les intérêts du prêt relais leur coûtent 86,25 euros par mois et leur nouveau prêt relais adossé 1 507,53 euros par mois. Soit un total de 1 593,78 euros par mois. Une fois la maison vendue au prix escompté, le prêt relais devient naturellement nul et le prêt long terme passe à 1 205,42 euros. Le prêt relais coûte in fine 388,36 euros par mois au couple, d’où l’intérêt de vendre rapidement le logement.

Comment est calculé le prêt relais ?

Il convient de distinguer trois prêts relais :

• le prêt sec ;
• le prêt relais associé ;
• le prêt relais associé en franchise totale.

Dans le premier cas, la vente du bien permet de financer intégralement le nouveau bien. Le prêt relais est dit sec, car il ne nécessite qu’une avance de la banque et pas de nouveau prêt associé. Dans le second cas, un nouveau financement est nécessaire malgré la vente soit parce que le nouveau bien est plus cher soit parce que l’emprunteur n’a pas fini de rembourser (ou les deux). Ici, le montant du prêt relais est estimé à partir du prix de vente du bien initial. Il faut compter entre 30 % et 80 % du prix du bien. Un taux d’intérêt fixe est alors appliqué pendant la durée du crédit relais. Le calcul est similaire pour un prêt en franchise totale à la différence près que les intérêts seront capitalisés et remboursés une fois la vente actée afin de rendre le poids du prêt immobilier plus supportable.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

Le prêt relais est un produit bancaire et chaque établissement en fixe les modalités. Par ailleurs, tous les projets sont différents et les organismes adaptent leurs conditions en fonction de plusieurs paramètres :

• âge du ou des emprunteurs ;
• ressource des emprunteurs ;
• taux d’endettement ;
• marché de l’immobilier local ;
• signature d’un compromis de vente ;
• estimation consolidée par plusieurs professionnels de l’immobilier.

La facilité de vendre un bien au prix escompté joue un grand rôle dans le prêt relais. Un couple qui surestime son appartement par manque d’objectivité ou qui cherche à vendre un bien atypique en campagne pourrait ne pas parvenir à vendre son bien au prix espéré dans le délai restreint du prêt relais. Les établissements recherchent plutôt une certaine sécurité.

Comment obtenir un prêt relais quand on est senior ?

Lorsqu’on recherche un financement, mieux vaut être jeune et en bonne santé. Comme pour un prêt immobilier classique, les établissements bancaires, même s’il ne s’agit pas d’une obligation légale, sollicitent la souscription d’une assurance. De ce fait, les seniors sont parfois exclus du système, car l’offre peut être plafonnée à un âge limite. Néanmoins, un prêt relais est un crédit par nature court. Aussi, il n’est pas demandé à l’organisme de s’engager sur un grand nombre d’années, ce qui pourrait être risqué. Même si le pari ne parait pas injouable, la question de l’âge limite pour les garanties emprunteurs peut empêcher la signature d’un prêt relais dans certaines banques après 70 ans.

Le prêt relais acquisition, c'est quoi ?

Solution bancaire moins connue du grand public, le prêt relais acquisition consiste à regrouper l’ensemble des crédits en cours et à venir au sein d’un unique crédit immobilier à l’image du rachat de crédits. Dans ce cadre, l’organisme peut consentir une avance afin que les emprunteurs puissent acheter un nouveau bien immobilier avant la vente de leur logement actuel. Cela a pour avantage de simplifier la gestion des emprunteurs. Ceux-ci bénéficient en effet d’une seule et unique mensualité. Elle est calculée de façon à ne pas dépasser le taux d’endettement de 33 %. Ce type de crédit globalisé permet ainsi d’intégrer le remboursement de l’ancien bien et le financement du nouveau au sein d’un prêt unique.

Comment fonctionne un prêt relais adossé ?

Comme nous l’avons évoqué, le prêt relais adossé (dit également associé ou jumelé) se distingue du prêt relais sec par le fait qu’il est lié à un autre crédit immobilier principal qui court de l’achat jusqu’au remboursement intégral du capital. Dans l’exemple cité précédemment, le couple utilise ce biais pendant la période entre l’acquisition et la vente authentique de l’ancien bien. Durant ces quelques mois, les acquéreurs voient leur prêt immobilier augmenté de ce prêt relais. Au moment de la vente, ils remboursent l’établissement avec le capital encaissé et ne conservent que leur crédit principal. Ce prêt relais adossé peut aussi être souscrit avec franchise totale pour reporter le paiement des intérêts à la vente et éviter ainsi d’alourdir le budget mensuel du foyer.

Quelles sont les spécificités d'un prêt relais sec ?

Il s’agit de la formule la plus simple. En effet, un prêt relais sec signifie qu’il n’est pas associé à un nouveau crédit immobilier. Cela implique que la vente du bien immobilier suffira à financer le nouveau bien acheté. L’emprunteur peut y avoir recours lorsqu’il achète un logement d’une valeur largement inférieure à son précédent bien et que le crédit en rapport est arrivé à son terme ou approche de l’échéance. Il a malheureusement la spécificité d’être assez coûteux car les banques n’y sont pas très favorables, dans le sens où sans autre crédit adossé, elles ne gagnent que très peu sur ce type d’opération, invitant la plupart d’entre elles à proposer des conditions peu engageantes.