Copropriété : syndic, horizontale ou de sol, charges… Tout savoir
[Mis à jour le 22 septembre 2022 à 11h10] Parfois perçues par leurs occupants comme bien portantes, les copropriétés de France attendraient pourtant plus de 2 milliards d’euros d’impayés. Un chiffre évoqué une première fois en début d’année 2022 par l’Association des responsables de copropriétés (ARC), et confirmé ensuite par le syndic Bellman qui s’est basé sur le registre national des copropriétés de l’Anah (Agence nationale de l'habitat). Toujours selon ces données, le taux d’impayés du secteur en France s’élèverait à 20 %, et pas moins de 9 copropriétés sur 10 seraient créancières de leurs copropriétaires. Des chiffres importants, notamment causés par la crise économique liée à la pandémie de coronavirus, et qui pourraient encore augmenter avec l’inflation record connue en 2022.
Ces impayés peuvent engendrer des retards, voire des suppressions, dans le programme prévu de travaux, mais également des manquements dans l’entretien des copropriétés. Résultats, les propriétaires voient pour certains le prix de leur bien immobilier baisser, et les locataires se retrouvent parfois dans des propriétés insalubres ou connaissant des problèmes de chauffage, d’eau, d’électricité, etc. Ces impayés, qui sont particulièrement importants ces dernières années mais qui ne sont pas des problèmes nouveaux, avaient déjà obligé le gouvernement français à lancer un plan d’aide de 3 milliards d’euros sur dix ans, de 2019 à 2029, dédié aux copropriétés fragilisées. Alerté de nouveau début 2022 par l’Association QualiSR qui réunit des acteurs de la copropriété, le gouvernement n’a pour l’instant pas annoncé de nouvelles mesures.
Comment définir la copropriété ?
Au sens général du terme, la copropriété se définit comme la propriété de plusieurs personnes sur un seul bien. Très utilisé dans le secteur immobilier, ce terme est de ce fait devenu courant pour parler d’un ensemble de copropriétaires d’un bien immobilier. Dans ce cas, la copropriété définit l'organisation d'un logement ou d’un groupe de logements bâtis (appartements, maisons, pavillons…) dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Les copropriétaires se partagent les lots de la copropriété qui sont pour chacun composés d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes.
En France, la copropriété fonctionne sous le régime de l'indivision forcée, l’indivision désignant la situation dans laquelle plusieurs personnes exercent un droit de propriété sur le même bien. Chacun des indivisaires a des droits, mais aussi des devoirs, sur le bien à hauteur de sa participation financière, c’est-à-dire en fonction du nombre de tantièmes obtenus. En France, chaque copropriété doit être obligatoirement immatriculée, par son syndic professionnel ou par un bénévole. Selon des chiffres de 2019 de l’Anah, 324 867 copropriétés étaient immatriculées sur les quelque 600 000 copropriétés de France.
Il existe deux types de copropriété :
- la copropriété horizontale (ou copropriété du sol) ;
- la copropriété verticale.
Qu'est-ce que la copropriété de sol ?
Une copropriété de sol est une copropriété qui concerne des maisons individuelles ou des pavillons construits sur un même terrain divisé en lots. Elle tire son nom du fait que l’acheteur d’une maison est le seul propriétaire de son bien immobilier, mais que le sol, à savoir le terrain sur lequel le bien est construit, constitue une partie commune de la copropriété. La propriété du terrain est donc partagée par tous les copropriétaires. La voirie, l’ensemble pavillonnaire, les canalisations ou encore les équipements communs (les jardins communs, la piscine, etc.) appartiennent également à la copropriété dans son ensemble.
Les maisons et pavillons achetés en copropriété (copropriété de sol donc) se distinguent des maisons achetées en lotissement où chaque acheteur est propriétaire du terrain de sa maison.
La copropriété horizontale, c'est quoi ?
La copropriété de sol est aussi appelée copropriété horizontale, voire copropriété pavillonnaire. La copropriété horizontale se distingue de la copropriété verticale qui concerne les immeubles et tire son nom de la verticalité de ce type de bien immobilier.
Dans une copropriété horizontale (ou copropriété de sol), l’acheteur d’un lot (maison, pavillon) n’est donc que propriétaire de son bien bâti. Il n’a en revanche que l'usufruit (le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus sans en être propriétaire) du terrain sur lequel le bien est construit. Ainsi, même son éventuel jardin privatif ne lui appartient pas. De plus, pour effectuer des travaux dans son jardin, un propriétaire doit obtenir l'accord de la majorité en assemblée générale, soit 50 % des tantièmes présents et représentés.
Comment sortir d'une copropriété verticale ?
Une copropriété verticale est une copropriété qui concerne un immeuble collectif divisé en plusieurs appartements. Le propriétaire d’un appartement, qui souhaite que son lot sorte de la copropriété, doit saisir l’assemblée générale des copropriétaires. Pour que la demande de retrait soit autorisée, l’assemblée générale devra l’accepter à la majorité absolue, conformément à ce que prévoit l’article 28 de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété. Cette scission peut être également réalisée pour un ou des bâtiments entiers lorsque le demandeur est propriétaire d’un ou de plusieurs immeubles en entier (cas possible dans les petites copropriétés).
Il est plus facile de sortir d’une copropriété verticale que d’une copropriété horizontale, pour laquelle une sortie requiert que le bien ne soit pas imbriqué à un autre (il faut par exemple qu’il se situe à l'une des extrémités de la copropriété).
Est-ce obligatoire d'avoir un syndic de copropriété ?
Qu’il s’agisse d’une copropriété horizontale ou verticale, chaque copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer et gérer ses finances. Le syndic, pouvant être un professionnel ou un non professionnel choisi parmi les copropriétaires, devient alors le représentant légal de la copropriété pour une durée maximale de 3 ans, renouvelable. Le syndic a donc deux grands types de missions :
- Des missions de gestion financière comme réaliser le budget prévisionnel de la copropriété.
- Des missions administratives comme réaliser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété et la liste de tous les copropriétaires, ou faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l'assemblée générale.
Comment obtenir le règlement de la copropriété ?
Rédigé par un professionnel (le plus souvent un notaire sollicité par le promoteur ou les futurs copropriétaires), le règlement de la copropriété est obtenu :
- Par chaque propriétaire, de la part du syndic, lors de l'acquisition du logement.
- Par chaque locataire, de la part du bailleur, lors de la signature du contrat de location ou du début de l’occupation du logement.
En cas de perte, il est possible d'obtenir une nouvelle copie du règlement de copropriété auprès du service de publicité foncière du lieu où se trouve le logement. La demande se fait à partir d’un formulaire à remplir et le règlement de la copropriété coûte alors 30 euros.
Quelles sont les charges générales en copropriété ?
Le règlement de copropriété fixe les différentes catégories de charges. Ces dernières sont réparties en deux grands types de charges définis par la législation française à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : les charges spéciales qui concernent les équipements communs et les services collectifs (maintenance de l’ascenseur, nettoyage de la piscine, etc.), et les charges générales.
Les charges générales en copropriété concernent :
- L'administration des parties communes (les honoraires du syndic, les frais de tenue des assemblées générales, etc.).
- La conservation des parties communes (l’éclairage des parties communes, l’accès à l’immeuble et ses systèmes de sécurité, etc.).
- L'entretien des parties communes (le ravalement des façades, le nettoyage de l’immeuble, etc.).
Tous les copropriétaires sont tenus de participer aux charges générales, à un niveau qui dépendra de la valeur relative de leur lot, elle-même calculée principalement en fonction de sa superficie et de sa situation. Ce n’est en revanche pas le cas pour les charges spéciales qui sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité de chaque service pour chacun d’entre eux. Par exemple, le propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée n’a pas à régler les charges spéciales relatives à l’ascenseur de l’immeuble.
Comment obtenir la fiche synthétique de copropriété ?
Document obligatoire à chaque copropriété, la fiche synthétique informe les copropriétaires sur le fonctionnement de la copropriété et l'état de l'immeuble. Rédigée puis mise à jour tous les ans par le syndic, la fiche synthétique de copropriété s’obtient par les copropriétaires lors de l’acquisition de leur lot. En effet, une copie de la fiche doit être annexée à la promesse de vente ou à l'acte de vente. Si la fiche synthétique n’a pas été obtenue ou qu’elle a été perdue, chaque copropriétaire peut la consulter sur demande formulée au syndic, qui a un mois pour la rendre disponible.
Comment se déroule une assemblée générale de copropriété ?
Une assemblée générale de copropriété se déroule en principe dans la ville où se situe l’immeuble, sauf si le règlement de la copropriété prévoit un autre endroit. Sont présents :
- Tous les copropriétaires volontaires. Il n’y a pas d’obligation, un copropriétaire peut également déléguer son droit de vote à un mandataire, ou ne pas venir et ne pas se faire représenter.
- Le syndic de propriété.
Au début de l’assemblée générale, les copropriétaires votent à la majorité simple pour désigner le président de séance, et éventuellement un ou plusieurs scrutateurs si le règlement le prévoit.
Comment savoir si une copropriété est immatriculée ?
Pour savoir si une copropriété est immatriculée, il faut consulter le registre national des copropriétés. Ce registre, qui vise à recenser les copropriétés à usage d’habitat, peut être interrogé à partir de l’annuaire des registres disponible sur un site gouvernemental.
Deux systèmes de recherche sont mis en place :
- Il est possible de noter directement l’adresse de la copropriété dans le moteur de recherche dédié si on la connaît.
- Ou de passer par un système de recherche avancé qui permet de noter les informations que l’on connaît sur la copropriété pour la retrouver (nom, département, commune, etc.).
Une fois la copropriété trouvée, il est possible de consulter le nom de son représentant légal, le nombre total de lots, si la copropriété fait l'objet de procédures administratives et judiciaires en cours, etc.