Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) : comptabilisation, contrat de vente et garantie
[Mis à jour le 29 septembre 2022 à 09h21] La vente en l’état futur d’achèvement (Véfa), parfois appelée "achat sur plan" permet d’acheter une maison ou un appartement neuf. Toutefois, un acheteur ne peut visiter un logement dont la construction n’est pas achevée ou pas commencée. Il se fonde donc sur des plans, des images en 3D ou des visites virtuelles pour décider d’acheter le bien ou non. Selon le contrat de Véfa, le vendeur (généralement un promoteur) s’engage à livrer un bien immobilier conforme dans un délai précis. En échange, l’acheteur peut signer un contrat de réservation et verser un dépôt de garantie. Ce n’est qu’avec la signature du contrat de vente chez le notaire que l'acquéreur devient officiellement propriétaire du bien en vente en l’état futur d’achèvement (Véfa). Au fur et à mesure de l’avancement des travaux, il paie le prix du bien suivant un échéancier réglementé. Lorsque la construction est terminée, la livraison peut avoir lieu. L’acquéreur vérifie alors que le bien est conforme. Si c’est le cas, il effectue le dernier versement et peut prendre possession de son nouveau logement.
La vente en l'état futur d'achèvement, c'est quoi ?
La vente en l’état futur d’achèvement (Véfa) consiste à acquérir une maison ou un appartement dont la construction est en cours ou n’a pas commencé. Elle est aussi appelée "achat sur plan" puisqu’un acheteur potentiel s’appuie sur des plans, des images de synthèse et des visites virtuelles pour connaître les caractéristiques du bien immobilier et prendre sa décision. La Véfa est encadrée par le Code civil et le code de la construction et de l’habitation. Le jour de la vente, l’acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions existantes. Au cours de l’avancement des travaux, il paie le prix des nouvelles constructions pour en devenir propriétaire. Néanmoins, le vendeur conserve les droits de maître d’ouvrage sur le bien jusqu’à la fin des travaux. Etant donné qu’il s’engage sur un bien qui n’est pas achevé, l’acheteur est protégé par des garanties de remboursement ou de parfait achèvement. Après la réception des travaux, il bénéficie d’autres garanties (parfait achèvement, biennale, décennale et dommage-ouvrage).
Comment comptabiliser une vente en Véfa ?
Selon le plan comptable général, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est un contrat à long terme. Les règles de comptabilisation de la Véfa sont précisées dans les articles 622-1 et suivants du règlement ANC 2014-03 (Autorité des normes comptables). Deux méthodes comptables sont autorisées : à l’achèvement ou à l’avancement.
- Méthode à l’achèvement : elle consiste à comptabiliser le chiffre d’affaires et le résultat au terme de l’opération.
- Méthode à l’avancement : elle consiste à comptabiliser le chiffre d’affaires et le résultat au fur et à mesure de l’avancement. Cet avancement est appliqué sous forme de pourcentage.
Quand devient-on propriétaire d'un appartement en Véfa ? Contrat de vente définitif
Pour devenir propriétaire d’un appartement en Véfa, il convient de signer un contrat de vente adéquat : un contrat en l’état futur d’achèvement. Au moins un mois avant la signature, le vendeur doit faire parvenir à l’acquéreur un projet d’acte de vente, en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception. Après avoir pris connaissance du projet de contrat de vente définitif, l’acquéreur peut signer l’acte authentique devant notaire. Il est alors propriétaire du sol et des constructions déjà achevées. Pour devenir propriétaire des futurs ouvrages, il devra payer les sommes réclamées lors des appels de fonds.
Le contrat de vente définitif est un acte authentique, signé devant notaire. Par cet acte, le vendeur transfère la propriété du bien immobilier à l’acquéreur. Ce contrat inclut plusieurs points :
- description détaillée du bien, localisation géographique et situation dans l’immeuble (dans le cas d’un appartement) ;
- prix, conditions éventuelles de révision du prix, modalités de paiement ;
- date prévisionnelle de livraison ;
- garanties ;
- condition suspensive d’obtention des prêts ;
- pénalités en cas de retard de livraison ;
- pénalités en cas de retard de paiement.
Le vendeur doit remettre à l’acquéreur un projet de contrat au minimum un mois avant la signature de l’acte de vente définitif.
Le contrat de réservation d'un appartement en Véfa est-il obligatoire ?
Dans le cadre d’une Véfa, le contrat de réservation n’est pas obligatoire. Il s’agit d’un acte sous signature privée entre le vendeur et l’acheteur. Par ce contrat, le vendeur (réservant) s’engage à réserver le bien immobilier à l’acheteur (réservataire). Le contrat de réservation inclut des informations essentielles sur le logement et les conditions de la vente (prix, mode de paiement, livraison, pénalités, etc.). Il peut aussi préciser les travaux que l’acheteur souhaite se réserver. A la signature, le vendeur réclame généralement le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à 5 % de la valeur du bien.
Quelle garantie pour une Véfa ?
L’acquéreur d’un bien en Véfa dispose de plusieurs garanties. La garantie financière d’achèvement des travaux (GFA) : l’acheteur peut la mettre en œuvre si le vendeur ne dispose pas des fonds nécessaires pour terminer la construction. C’est alors le garant qui avance les fonds pour garantir la livraison du bien. La GFA est parfois remplacée par la garantie financière de remboursement. En cas de non-achèvement des travaux, les sommes versées par l’acheteur lui sont remboursées. Après la réception, l’acheteur bénéficie des garanties suivantes :
- parfait achèvement, qui garantit la réparation des désordres constatés à la livraison dans un délai d’un an ;
- biennale, qui garantit le bon fonctionnement des équipements pendant 2 ans ;
- décennale, qui garantit pendant 10 ans les dommages fragilisant le logement ou le rendant inhabitable.
L'acquéreur peut-il revenir sur son engagement ?
Dans le cadre de la Véfa, un acheteur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter, à compter de la notification de l’acte de vente ou du contrat de réservation. Il doit en informer le vendeur par courrier recommandé avec avis de réception, mais n’a pas à se justifier. Le dépôt de garantie lui est restitué, sans pénalité ni retenue, dans un délai de 21 jours à compter du lendemain du jour de sa rétractation. Un acquéreur peut aussi renoncer à la vente dans les cas suivants :
- le prix de vente excède 5 % du prix prévisionnel ;
- un équipement n’a pas été réalisé (comme un ascenseur) ;
- le bien présente une réduction de valeur de plus de 10 %.
A quel moment a lieu le transfert de propriété ?
Le transfert de propriété du bien immobilier a lieu lors de la signature du contrat de vente en Véfa. Ce contrat est signé devant notaire : il s’agit d’un acte authentique. L’acquéreur devient alors propriétaire du sol et des ouvrages déjà achevés, s’il y en a. Il devient propriétaire des autres ouvrages au fur et à mesure de l’avancement des travaux, moyennant le paiement des échéances. Si l’acquéreur ne paie pas ces sommes malgré les mises en demeure du vendeur, ce dernier peut demander à un juge d’ordonner la résolution de la vente. Dans ce cas, la vente est annulée : le vendeur reprend le bien immobilier et l’acquéreur récupère les sommes versées.
Comment le prix est-il payé en Véfa ?
En Véfa, le règlement du prix de vente est échelonné. Le vendeur effectue des appels de fonds au fur à mesure que les travaux avancent. A chaque appel de fonds, il doit fournir une attestation de réalisation des travaux effectués. L’échéancier est strictement encadré par le code de la construction et de l’habitation. Les paiements ne peuvent excéder :
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
- 70 % à la mise hors d’eau ;
- 95 % à l’achèvement des travaux.
Le solde est réglé à la réception des travaux, à condition que le logement soit conforme. En cas de retard de paiement, l’acheteur peut avoir à régler des pénalités.
Comment se déroule la livraison en Véfa ?
Il ne faut pas confondre la livraison et la réception des travaux. En effet, la réception est effectuée par le vendeur, qui réceptionne les ouvrages réalisés par les entrepreneurs. Lors de la livraison, l’acheteur et le vendeur effectuent un état des lieux de la maison ou de l’appartement. L’acheteur doit inspecter méticuleusement le bien pour s’assurer qu’il est conforme. Pour cela, il peut se faire accompagner d’un expert. Si le bien est conforme, il verse le solde du prix de vente au vendeur. En cas de vice de construction ou de défauts de conformité, l’acheteur émet des réserves sur le procès-verbal de livraison.
Quel recours en cas de non-conformité ou de vice ?
Si l’acquéreur émet des réserves, les 5 % restants du prix de vente, normalement dû à la livraison, peuvent être consignés sur un compte spécial à la Caisse des dépôts ou chez le notaire. Le vendeur dispose d’un délai d’un an pour effectuer les réparations. L’acheteur dispose encore d’un mois suivant la remise des clés pour notifier le vendeur d’éventuelles anomalies qui lui auraient échappé le jour de la livraison. Il doit alors le prévenir par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le vendeur effectue les réparations dans les temps, l’acquéreur peut lever les réserves. Sinon, l’acquéreur peut tenter une médiation. En cas d’échec de celle-ci, il peut saisir la justice et demander une réduction du prix de vente ou une annulation de la vente.