La location-accession à la propriété : conditions, prêt social, pièges… Tout savoir

LOCATION ACCESSION. Devenir propriétaire de son logement avec des revenus modestes. Voilà la promesse formulée par le dispositif de location-accession à la propriété.

[Mis à jour le 19 septembre 2022 à 15h34] La location-accession à la propriété est un type de contrat qui permet à des personnes qui disposent de revenus modestes de devenir propriétaires de leur logement. Alternative au prêt immobilier classique, la location-accession à la propriété s’appuie sur un mode d’accession progressif à la propriété, avec une période d’occupation du logement en qualité de locataire qui précède la période où il est possible de devenir effectivement propriétaire du bien. Encadrée par la loi, la location-accession à la propriété présente de nombreux avantages, contrebalancés par quelques inconvénients qu’il est important de prendre en compte avant de souscrire un tel contrat de location-accession à la propriété. Pensée pour permettre à un nombre plus important de Français de devenir propriétaires, la location-accession à la propriété recèle par ailleurs quelques pièges à éviter. Conditions, prêt social, avantages, inconvénients, pièges à éviter, voici tout ce qu’il faut savoir sur la location-accession à la propriété.

La location-accession à la propriété, comment ça marche ?

Le fonctionnement de la location-accession à la propriété est en théorie assez simple. Il se résume à devenir propriétaire d’un bien immobilier en deux temps :

un temps durant lequel le signataire du contrat occupe le logement en qualité de locataire ;
un temps durant lequel le signataire du contrat peut enfiler le costume de propriétaire du logement.

Durant toute la première partie de la location-accession à la propriété, le locataire-accédant occupe le logement dans les mêmes conditions qu’une location classique. Il verse, tous les mois, l’équivalent d’un loyer (il s’agit en réalité d’une redevance équivalente à une indemnité d’occupation du lieu) ainsi qu’une fraction dite d’acquisition. A l’issue de cette première phase, le locataire-accédant a le choix entre :

devenir propriétaire, en levant l’option d’achat ;
renoncer à devenir propriétaire du logement : selon les contrats et selon les situations, le locataire-accédant peut alors devenir locataire classique pour le logement, ou se voir invité par le propriétaire du bien à quitter les lieux.

Qui a droit à la location-accession ?

La location-accession est un dispositif destiné à aider les personnes qui disposent de revenus modestes à devenir propriétaires de leur logement. Par nature, le droit à la location-accession à la propriété est donc réservé aux foyers dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour accéder à la location-accession à la propriété varient selon :

la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier ;
le nombre de personnes destinées à occuper le logement.

Ainsi, un ménage composé de 3 personnes qui souhaitent devenir propriétaires d’un logement en location-accession à la propriété en zone A devra afficher sur son avis d’imposition des revenus inférieurs à 53 440 euros (pour l’année 2022). Pour le même ménage et un logement situé en zone B ou C, le plafond de ressources à ne pas dépasser chute à 39 052 euros.

Qui est éligible au PSLA ?

Créé en 2004 par les pouvoirs publics, le PSLA (pour Prêt Social Location-Accession) appartient à la catégorie des prêts dits conventionnés. Il est délivré aux opérateurs qui, dans le cas d’une accession à la propriété, le transfèrent ensuite à l’acheteur. Les ménages qui disposent de ressources modestes et qui ne peuvent présenter un apport personnel pour entreprendre leur démarche d’acquisition d’un bien immobilier sont éligibles au PSLA. A noter que dans le processus d’investissement immobilier, le Prêt Social Location-Accession peut, sous conditions, être associé au prêt à taux zéro (PTZ). Le PSLA apporte par ailleurs un ensemble d’avantages fiscaux (voir plus bas).

Comment avoir une maison en accession à la propriété ?

Le contrat de location-accession à la propriété s’ouvre à la fois aux appartements et aux maisons individuelles. La signature d’un contrat de location-accession est l’étape indispensable pour pouvoir devenir propriétaire d’une maison en accession à la propriété. La signature du contrat s’effectue chez un notaire, garant de l’authenticité du contrat et des termes de l’accord signé entre les deux parties. Comme pour l’achat d’une maison classique, il est nécessaire de scruter les offres disponibles pour pouvoir acheter une maison en accession à la propriété. Aujourd’hui, les organismes de logements HLM et les bailleurs sociaux sont les principaux acteurs de ce marché vers lesquels il faut se tourner. Les services compétents de la mairie de la commune concernée peuvent aussi délivrer ces informations.

La demande de location-accession pour un logement social s’effectue directement auprès de l’organisme HLM, du bailleur social ou du promoteur privé qui formule l’offre immobilière. La démarche se résume à déposer un dossier de demande de logement social en location-accession à la propriété auprès de cet acteur. Chacun de ces acteurs définit avec plus de précision les modalités à respecter pour ce dossier de demande. La prise de rendez-vous avec un interlocuteur dédié est souvent incontournable pour réaliser cette demande de logement social dans les règles de l’art. Il faut, dans tous les cas, être éligible au dispositif de location-accession à la propriété pour voir sa demande acceptée.

Quels sont les avantages de la location-accession ?

La location-accession à la propriété présente de nombreux avantages qui légitiment son succès dans l’Hexagone. On retrouve, parmi ces avantages :

La possibilité, pour les ménages aux revenus modestes, de devenir propriétaire d’un logement sans disposer d’apport personnel, et sans avoir de ressources élevées : c’est LE principal avantage du dispositif. Le caractère progressif de l’acquisition du bien immobilier facilite en effet l’accès à la propriété.
La possibilité, pour le locataire-accédant, de ne pas acheter le logement : après la première phase d’occupation du logement, le locataire-accédant peut décider de ne pas lever l’option d’achat et ne pas devenir propriétaire du logement. Il conserve alors le confort et les avantages d’une location.
Une exonération de la taxe foncière : les logements achetés via le dispositif de location-accession à la propriété sont éligibles à une exonération de la taxe foncière pendant les 15 années qui suivent l’achèvement du logement neuf.
Un taux de TVA réduit à 5,5 %.

Quels sont les inconvénients de la location-accession ?

Comme tout dispositif financier ou d’acquisition immobilière, la location-accession à la propriété voit ses avantages contrebalancés par quelques inconvénients. Il s’agit, principalement, de :

L’obligation, pour le locataire-accédant, de s’acquitter des taxes et charges qui lui sont redevables en qualité de propriétaire et copropriétaire (si applicable), dès la signature du contrat, et non à compter du moment où il devient effectivement propriétaire de son logement.
La durée limitée de la garantie dite de relogement, valable 6 mois après la date de levée d’option d’achat. Le locataire-accédant qui décide de ne pas lever l’option d’achat pour le bien immobilier qu’il occupe dans le cadre d’un contrat de location-accession à la propriété peut être invité à devoir trouver, rapidement, un autre logement, avec toutes les conséquences qu’implique une telle situation.

Au moment de souscrire un contrat de location-accession à la propriété, il est donc important de prendre en compte ces inconvénients et avoir connaissance, aussi, des pièges à éviter.

Les pièges de la location-accession à éviter

Attractive sur le papier, l’offre de location-accession à la propriété comporte sur le terrain quelques pièges à éviter. Le premier est de se lancer dans ce dispositif sans en connaître avec précision ses caractéristiques, et ses obligations. Le recours aux services d’un notaire demeure ici le seul moyen de ne pas se perdre dans la technicité du contrat et d’éviter tout malentendu juridique. Le second est ne pas vérifier en amont ses conditions d’éligibilité (il est, par exemple, nécessaire que le logement devienne la résidence principale du locataire-accédant). Enfin, certaines zones proposent déjà un taux de TVA réduit et une exonération de la taxe foncière sans avoir à passer par l’achat en location-accession.