Viager : faut-il acheter un bien libre ou occupé ? Notre guide
La vente en viager est une solution immobilière qui séduit de plus en plus de propriétaires âgés et d'investisseurs en quête d'opportunités. Ce mécanisme repose sur un principe simple : un vendeur, souvent une personne âgée, cède son bien à un acheteur en échange d'un bouquet (somme versée comptant) et d'une rente viagère versée jusqu'à son décès.
Il existe deux formes principales de viager : le viager occupé, où le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation, et le viager libre, où l'acheteur peut disposer immédiatement du bien. Cette solution permet au vendeur d'améliorer son niveau de vie tout en restant chez lui, tandis que l'acheteur acquiert un bien à un prix potentiellement avantageux, tout en réalisant un investissement à long terme.
Si le viager présente des atouts indéniables, notamment en matière de fiscalité et de transmission patrimoniale, il comporte aussi une part d'incertitude pour l'acheteur, liée à la durée de vie du vendeur. Un pari sur l'avenir qui repose sur une équation humaine et financière subtile.
Quel est l'intérêt du viager libre ?
En matière de vente en viager, l’option du viager libre n’est que rarement choisie par le vendeur. Celui-ci doit en effet quitter les lieux pour laisser la jouissance du logement à l’acheteur, celui-ci pouvant également faire le choix de le mettre en location. Pour le débirentier (acheteur), le fait de pouvoir posséder directement le bien est un avantage. Par contre, la rente viagère étant calculée uniquement en fonction du bien, cette formule n’est pas la plus avantageuse, car la rente s’avère plus élevée que dans le cadre d’un viager occupé. De plus, le débirentier doit prendre en compte le fait qu’il doit s’acquitter de toutes les charges (factures, taxe foncière, réparations courantes, etc.) Pour le crédirentier, le viager libre est particulièrement intéressant si le bien immobilier était en location. Il conserve un revenu mensuel par le biais de la rente viagère, tout en bénéficiant du bouquet au moment de la signature. S’il doit se reloger, cette formule n’est pas la plus indiquée, ce qui explique qu’elle soit peu courante dans l’univers du viager.
Comment se passe un viager occupé ?
Comme son nom l’indique, le viager occupe sous-entend que le vendeur continue à occuper le bien ou à le louer. Il bénéficie en effet d’un droit dit d’usage et d’habitation, et ce jusqu’à son décès. Il s’agit donc d’une formule intéressante pour le crédirentier, même si le montant de la rente viagère est moins important que dans le cadre d’un viager libre, puisque le prix d’occupation est soustrait de la valeur estimée du bien. Il doit également financer les réparations courantes du logement et s’acquitter des diverses taxes et factures. Pour l’acheteur, l’intérêt est évident, la possibilité d’obtenir au final un bien à moindre coût.
Quel est l'intérêt d'acheter en viager, et qui peut acheter en viager ?
Il existe plusieurs arguments pouvant pousser un investisseur à acheter en viager. Ce système présent en effet plusieurs avantages pour le débirentier :
- La possibilité d’une rente courte – Un achat peut avoir un certain côté morbide. En effet, plus le vendeur va mourir rapidement, moins l’acheteur aura de rentes mensuelles à verser. Cette vision des choses peut rebuter certaines personnes qui voient en ce dispositif un "pari sur la mort". Néanmoins, il ne faut pas perdre de vue que le viager présente aussi des intérêts non négligeables pour le crédirentier.
- Un paiement mensualisé – Dans la plupart des cas, le versement d’un bouquet est nécessaire lors d’un achat en viager. Celui-ci représente généralement 30 % de la valeur du bien. Par la suite, le débirentier verse chaque mois une rente, ce qui lui permet d’étaler son investissement dans le temps. Cela permet d’envisager acquérir un bien immobilier sans faire appel à un crédit bancaire et s’éviter ainsi de payer des taux d’intérêt et une assurance emprunteur.
- Un bien immobilier décoté – Dans le cadre d’un viager occupé, où le vendeur continue à occuper le bien, la valeur de celui-ci subit une décote. Le notaire chargé de rédiger le contrat de viager va ainsi déduire la valeur d’occupation du bien de sa valeur vénale. Il s’agit d’un calcul précis prenant en compte l’espérance de vie du crédirentier en fonction de son âge.
- Possibilité de revendre le bien – L’acheteur d’un bien en viager n’a pas forcément besoin d’attendre le décès du vendeur pour le remettre sur le marché. Il est ainsi tout à fait envisageable de le revendre à une tierce personne. Le nouvel acquéreur devra verser un bouquet au vendeur et s’engager à poursuivre le versement de la rente au crédirentier.
- Une libération anticipée possible - Pour une raison ou une autre, le crédirentier peut libérer les lieux tout en restant en vie, auquel cas l’acheteur peut en prendre possession ou le louer.
Toute personne de plus de 18 ans peut acheter en viager. Une telle vente est même légalement possible au sein d’une famille. Des parents peuvent ainsi devenir crédirentiers d’un de leurs enfants par exemple. Attention tout de même, dans ce cas de figure, l’administration fiscale est très vigilante à ce qu’il ne s’agisse pas d’une donation dissimulée. A noter aussi qu’une entreprise, que ce soit sous forme de SCI ou de SAS, peut également acheter en viager.
Comment se passe une vente en viager ?
Une vente en viager ne se différencie pas d’une transaction immobilière classique. En effet, il est indispensable de faire appel à un notaire qui est seul habilité à rédiger l’acte de vente. Dans le cas d’une vente en viager, le notaire joue d’ailleurs un rôle primordial. C’est lui qui va fixer le montant de la rente. Un calcul complexe effectué à partir de différents barèmes prenant notamment en compte l’âge du vendeur et donc son espérance de vie présumée. A noter que les frais de notaire sont moins élevés que lors d’une transaction immobilière habituelle, puisque ceux-ci sont calculés sur la valeur du bien après décote.
Comment fonctionne une rente viagère et qui y a droit ?
La rente viagère est une somme à verser mensuellement au crédirentier, son montant ayant été fixé en amont par le notaire ayant rédigé l’acte de vente. Cette somme est due jusqu’au décès du vendeur. Si un tel accord a été approuvé par les deux parties, la rente peut également être trimestrielle, voire annuelle. Une clause de réversion, généralement à destination d’un conjoint, peut être ajoutée au contrat. Dans ce cas, suite au décès du premier bénéficiaire, le crédirentier doit continuer à payer la rente à son successeur, et ce jusqu’à ce qu’il décède à son tour.
Quels sont les avantages du viager sans rente et comment le calculer ?
Le viager sans rente est un dispositif un peu particulier et peu utilisé. Le principe en est simple. Le notaire fixe le montant de la rente comme dans le cadre d’un viager classique en se basant notamment sur l’espérance de vie de son client. Cela correspond à une somme précise ne prenant pas en compte le fait que le vendeur puisse décéder avant ou après cette date estimée. L’acheteur a la possibilité de payer en une seule fois le bouquet ainsi que le montant cumulé des rentes. En cas de décès prématuré, le viager sans rente n’est donc pas très intéressant pour l’acheteur. A l’inverse, en cas de longue vie, la formule est plutôt pénalisante pour le crédirentier.
Comment calculer le prix d'un bien en viager ?
Le calcul du prix d’un bien en viager dépend bien évidemment de la valeur dudit bien. Il va de soi qu’il n’est pas le même s’il s’agit d’un studio ou d’une grande villa. Une fois la valeur du bien fixée, l’acheteur doit s’acquitter du bouquet, soit le plus souvent 30 %. Légalement, le bouquet n’est pas obligatoire, mais il est de facto quasiment systématique. Le calcul de la rente est plus compliqué. Il faut en effet se référer à des tables de mortalité associées à des coefficients diviseurs. Faire appel à un professionnel est donc indispensable, d’autant plus que dans le cadre d’un viager occupé, il faut prendre en compte la décote liée au droit d’usage et d’habitation.
Que se passe-t-il à la fin d'un viager ? Décès
Au moment du décès du vendeur, le contrat de viager prend fin, excepté dans le cas d’une clause de réversion, auquel cas il faut attendre le décès de l’autre crédirentier. S’il s’agit d’un viager occupé, le débirentier peut alors jouir du bien comme il l’entend, l’occuper, le louer ou le mettre en vente. Dans le cadre d’un viager libre, pas de changement. A noter tout de même que si le vendeur vient à décéder moins de 20 jours après la signature du contrat, celui-ci est annulé. Enfin, point très important, si c’est l’acheteur qui décède en premier, ses héritiers sont tenus de continuer à verser la rente viagère jusqu’au terme du contrat.
Comment annuler une vente en viager ? Cas de nullité
Le contrat de vente en viager peut être annulé si l’acheteur ne paye pas les rentes prévues. Auquel cas, au titre d’une clause résolutoire, il perd ses droits sans possibilité de récupérer le bouquet versé au moment de la signature. Le décès du vendeur doit être imprévisible. Si le vendeur est gravement malade au moment de la signature ou si l’acheteur a connaissance d’une maladie potentiellement mortelle, la vente peut être annulée. Cela peut également être le cas dans les cinq ans suivant la signature du contrat si le vendeur estime que le prix de vente était bien trop bas, à condition que le préjudice représente au moins 7/12e de la valeur du bien.
