Acheter en concubinage : que faut-il savoir ?
Vous vivez en concubinage et vous envisagez d'acheter ensemble votre résidence principale ? Plusieurs formules d'acquisition sont possibles. Voici quelques conseils pour faire votre choix.
L'indivision
Principe
C'est la solution la plus courante. En achetant tous les deux le bien immobilier, les concubins deviennent propriétaires indivis du logement familial. Ce qui ne signifie pas qu'ils en détiennent une part égale. L'acte d'achat précise, en effet, dans quelle proportion chacun est propriétaire du bien, quelles que soient les modalités d'acquisition, notamment en matière d'emprunt. Si l'un finance 70 % de l'acquisition et l'autre 30%, en cas de vente, le prix sera réparti selon les mêmes proportions.
Que se passe-t-il en cas de séparation ?
Les propriétaires pourront procéder à la vente du bien et en partager le prix. L'un d'eux peut également racheter la part de l'autre pour devenir propriétaire à part entière. Si un accord amiable ne peut être trouvé, l'un ou l'autre des concubins peut demander le partage en justice. Le bien sera alors vendu aux enchères publiques. C'est le scénario le plus défavorable, car la procédure est longue, lourde et coûteuse.
Que se passe-t-il en cas de décès ?
Si aucune disposition testamentaire n'a été prise, la part du concubin ira à ses héritiers qui pourront exiger le partage. Si les deux concubins ont eu des enfants, le maintien de l'indivision pourra néanmoins être obtenu si les enfants sont mineurs au moment du décès.
La société civile immobilière (SCI)
Principe
Il suffit, avant d'acheter, de créer une société civile immobilière, en apportant un capital égal au montant de la transaction. C'est cette SCI qui sera propriétaire du bien, les concubins ne détenant que des parts de cette société.
Avantages
En matière de succession, la SCI protège davantage le concubin survivant : les héritiers du défunt ont moins de pouvoir que dans l'indivision puisque les décisions se prennent à la majorité stipulée dans les statuts. Par ailleurs, pour garantir au concubin survivant le droit de rester dans le logement commun au décès de l'un d'eux, il est possible de prévoir une clause d'agrément dans les statuts de la société. Grâce à cette clause, les héritiers du défunt ne pourront devenir propriétaires des parts de SCI qu'avec l'accord du concubin survivant. Ce dernier ne peut néanmoins refuser son accord que s'il est en mesure d'acheter les parts.
Inconvénients
Il faut accomplir des formalités de constitution (ex : rédiger des statuts, accomplir les formalités de publicité, commerciales) et assumer une gestion contraignante (tenue d'une comptabilité, assemblées générales, obligations déclaratives...). Ces obligations occasionnent des frais de fonctionnement.
La tontine
Principe
C'est une clause juridique qui permet d'effectuer une donation au dernier vivant, sans que les héritiers du défunt puissent prétendre à un droit sur le bien. Le "pacte tontinier" prend la forme d'une convention insérée dans l'acte d'acquisition : il prévoit qu'au décès de l'un des deux acheteurs, le survivant deviendra le seul propriétaire du logement, quel que soit le montant de sa participation à l'achat.
Avantages
C'est un système qui permet d'avantager la personne avec laquelle on vit. Les deux co-acheteurs bénéficient d'un droit de jouissance commun sur le logement. Et en cas de décès de l'un d'entre eux, l'autre devient propriétaire de plein droit. Il est alors considéré comme propriétaire du logement depuis sa date d'acquisition et le logement ne fera pas partie de la succession.
Inconvénients
La tontine est beaucoup plus rigide que l'indivision ou la SCI. En cas de mésentente, il est impossible de vendre le logement, à moins de convaincre l'autre de renoncer à sa clause tontinière. Aucun juge ne peut vous y aider.