Acheter un logement social (logement HLM) : neuf, conditions, pour qui… Mode d'emploi 2023
[Mis à jour le 29 novembre 2022 à 15h55] Il est possible de devenir propriétaire d'un logement social ainsi que d'acheter le logement HLM que l'on occupe en tant que locataire. Toutefois, un certain nombre de conditions doivent être respectées, notamment en matière de situation personnelle et professionnelle, et de revenus. L'achat d'un logement social, aussi appelé accession sociale, permet aux personnes en situation de précarité de devenir propriétaires de leur logement. Si le locataire d'un logement HLM, de même que son conjoint, ses parents ou ses enfants sont prioritaires, les personnes extérieures peuvent aussi acheter un logement social vacant, à condition de respecter un certain nombre de critères. Ces personnes ne sont toutefois par prioritaires.
L'achat et la vente de logements sociaux permet non seulement de faciliter l'accession à la propriété, mais aussi d'encourager la mobilité résidentielle et la mixité sociale. En parallèle, il s'agit d'un excellent moyen de développer le secteur des HLM, puisque les bénéfices de vente sont directement réinjectés dans la construction et dans la réhabilitation de logements sociaux. Mais qui a le droit d'acheter un logement social ? Quelles sont les conditions à respecter et les aides à demander ? Quels sont les avantages et les inconvénients de devenir propriétaire d'un logement HLM ? Tous les éléments de réponse dans cet article...
Qui a le droit d'acheter un logement social ?
Un locataire habitant un logement social depuis au moins deux ans a le droit de l'acheter. Son conjoint, ses parents et ses enfants peuvent également faire une demande d'achat auprès du bailleur social, à condition que leurs revenus ne dépassent pas un montant maximum. N'importe quelle personne majeure peut également acheter un logement social, même si elle n'est pas considérée comme prioritaire. Là encore des conditions de ressources sont impérativement à respecter et seules les personnes de nationalité française, résidentes ou détentrices d'une carte de séjour sont acceptées. Les plafonds de ressource pour obtenir une HLM en 2023 dépendent principalement de la région et de la catégorie du demandeur, la catégorie 1 correspondant à une personne seule, la catégorie 2 à deux personnes, la catégorie 3, à trois personnes, etc.
Les étrangers sans titre de séjour, les mineurs et les personnes dont le revenu dépasse les plafonds de ressources n'ont pas le droit d'acheter un logement social.
Quels sont les plafonds de ressources pour obtenir une HLM en 2023 ?
Les plafonds de ressources pour obtenir une HLM en 2023 varient en fonction de la situation de l'acheteur et de la région dans laquelle se trouve le logement.
En 2023, le plafond pour obtenir une HLM en catégorie 1 est de 24 316 euros à Paris et en Île-de-France et de 21 139 euros dans les autres régions. Pour la catégorie 2, il est de 36 341 euros à Paris et en Île-de-France et de 28 231 euros dans les autres régions. Pour la catégorie 3, il est de 47 639 euros à Paris et en Île-de-France et de 33 949 euros dans les autres régions. Puis il augmente en fonction du nombre de personnes composant le foyer.
Quelles sont les conditions pour acheter un logement social ?
En tant que locataire d'un logement HLM, il est possible d'acheter un logement social à condition d'être dans ledit logement depuis au moins deux ans. La demande peut se faire spontanément auprès du bailleur social. En tant que conjoint, ascendant ou descendant d'un locataire de logement social, il est également possible d'acheter un logement social à condition que le locataire soit en place depuis au moins deux ans et que l'acheteur respecte les plafonds de revenus maximums. Le locataire, son conjoint, ses ascendants et ses descendants sont prioritaires. Les personnes extérieures peuvent aussi acheter un logement social à condition que leurs revenus soient situés en dessous du plafond de ressources.
Conditions pour acheter un logement social :
- respecter des ressources en fonction de la catégorie ;
- pour les locataires : habiter le logement depuis au moins deux ans.
Quelles sont les aides à l'achat pour un logement social ?
L'achat d'un logement social peut permettre de bénéficier de plusieurs aides :
- Le PTZ, ou prêt à taux zéro, est l'aide principale pour l'accession à un logement social. Ce crédit gratuit est réservé aux primo-accédants et peut permettre de financer jusqu'à 40 % du prix du logement en HLM. Le PTZ doit impérativement être complété par un crédit bancaire classique, mais peut être complété par d'autres aides.
- Le prêt PAS (prêt d'accession sociale).
- Le prêt conventionné (PC).
- Le prêt social de location-accession (PSLA).
- Le prêt Action logement (l'ex 1 % logement).
Toutes ces aides sont distribuées et calculées sous conditions de ressources.
Comment avoir un logement social neuf ?
Les bailleurs sociaux, l'Etat et les collectivités locales sont engagés dans le soutien à l'accession sociale, aussi bien dans les grandes métropoles que dans les zones rurales. C'est dans cet objectif qu'a été imaginée l'accession sociale, un dispositif qui permet aux personnes ayant des revenus modestes de devenir propriétaires d'un logement neuf. L'accession sociale permet d'acquérir un logement social neuf en profitant de divers avantages comme le PSLA (Prêt social location-accession) ou la TVA à taux réduit. Pour acheter un logement en HLM neuf, plusieurs critères sont à respecter, notamment un plafond de revenus, habiter ou travailler dans la commune en question, etc.
Peut-on acheter un logement social pour le louer ?
Il est possible d'acheter un logement social afin de le mettre en location. Si l'acquéreur a acheté l'appartement à un prix inférieur au prix de mise en vente il y a moins de cinq ans, il doit respecter un plafond de loyer. Ce plafond correspond au montant du loyer que le locataire avait à payer chaque mois avant la vente. Si l'achat du logement social date de plus de cinq ans, la mise en location est libre. Aucun plafonnement de loyer n'est alors à respecter. Il convient toutefois de garder en tête qu'un logement en HLM se loue généralement moins cher qu'un logement classique.
Est-ce intéressant d'acheter un logement social ? Avantages
L'achat d'un logement social présente de nombreux avantages. Les prix référentiels des logements sociaux sont en moyenne 30 % inférieurs aux prix dans le parc immobilier classique. Par ailleurs, l'achat d'un logement en HLM permet parfois de profiter du prêt à taux zéro (PTZ). Acheter un logement social permet également de devenir propriétaire en toute sécurité. En effet, tout projet d'achat est rigoureusement suivi par Action Logement qui propose également de précieuses garanties. En cas d'accident de la vie, par exemple, Action Logement vous rachète le logement et s'engage à vous reloger pendant cinq ans. Il s'agit donc d'un investissement sécurisé, idéal pour devenir propriétaire plus facilement.
Quels sont les inconvénients au moment d'acheter un logement social ?
Si vous êtes locataire et que vous souhaitez acheter votre logement social, vous devenez automatiquement redevable de la taxe foncière et des éventuels frais de copropriété. S'il s'agit d'un logement ancien, vous devenez également responsable en cas de problème, et les travaux sont à votre charge. Par ailleurs, les logements sociaux ont tendance à prendre moins de valeur que les logements classiques. Ils sont souvent situés dans des quartiers très peuplés, et s'avèrent parfois moins attractifs que d'autres logements. Il conviendra également de bien analyser votre situation financière avant de sauter le pas, au risque de vous retrouver en difficulté face à des charges imprévues.
Puis-je revendre mon logement social ?
Il est possible de revendre son logement social sous certaines conditions. Si l'achat date de moins de 5 ans, le propriétaire est tenu d'informer le bailleur social de la vente de son logement. Ce dernier devient alors prioritaire s'il souhaite l'acquérir. Si le propriétaire a acheté le logement HLM à un prix inférieur au prix de mise en vente, il est tenu de rembourser la différence entre le prix de la revente et le prix de mise en vente à l'époque. Si l'achat date de moins de 5 ans, la revente est entièrement libre et le prix peut être fixé sans condition.
Quand puis-je mettre en location mon logement social ?
Si vous souhaitez acheter votre logement social afin de le mettre en location, certaines conditions sont à respecter. Si vous avez acheté la maison ou l'appartement à un prix inférieur au prix de mise en vente il y a moins de cinq ans, vous devez impérativement respecter un plafond de loyer correspondant au loyer payé par le locataire avant la vente. Par contre, si vous décidez de mettre votre logement social en location plus de cinq ans après l'avoir acheté, la mise en location est totalement libre. Cela signifie que vous n'avez pas de plafond de loyer à respecter.