Censi-Bouvard : comment ça marche ?
Vous prévoyez d'acquérir et de louer un bien dans une résidence étudiante ou une résidence pour personnes âgées ? Vous pouvez sans doute bénéficier du dispositif de défiscalisation pour les particuliers investissant dans l'immobilier locatif en résidence meublée avec services, comme le prévoit la loi Censi-Bouvard. Il a en effet été reconduit jusqu'au 31 décembre 2022 dans le cadre du projet de loi de finances. La réduction d'impôt est calculée sur le montant de l'investissement, à savoir 11% du prix d'acquisition du bien, dans la limite de 300 000 euros
Comment fonctionne le dispositif Censi-Bouvard en LMNP ? Quelle réduction d'impôt ?
Avec la loi Censi-Bouvard, un loueur meublé non professionnel (LMNP) peut bénéficier d'une réduction d'impôt, lorsqu'il achète un bien immobilier neuf ou l'état futur d'achèvement dans une résidence avec services (résidence pour personnes âgées, résidence étudiante ou établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes).
Ayez à l'esprit que le logement acquis devra être loué pendant une durée minimale de 9 ans. L'avantage fiscal s'élève quant à lui à 11% du prix d'acquisition du bien. La réduction s'étale de façon linéaire sur 9 ans. Aussi, si vous achetez un bien à 150 000 euros, le montant de la réduction sera de 16 500 euros sur 9 ans, soit de 1 833 euros par an pendant 9 ans.
La réduction d'impôt peut s'appliquer à plusieurs logements au cours d'une même année, mais dans la limite d'un investissement annuel de 300 000 euros. Attention, les investissements réalisés dans le cadre de la loi Censi-Bouvard sont soumis au mécanisme de plafonnement des avantages fiscaux, à 10 000 euros par an.
Quel amortissement en Censi-Bouvard ?
Contrairement à la LMNP classique, la loi Censi Bouvard ne prévoit pas d'amortissement, puisqu'elle fait déjà bénéficier d'une réduction d'impôt. Cependant, il est possible de bénéficier d'un amortissement pour la part de l'investissement supérieure à 300 000 euros.
En d'autres termes, si le prix de revient de votre bien est de 460 000 euros, la réduction d'impôt sera calculée sur les 300 000 premiers euros et il vous sera possible de déduire une partie de vos résultats imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sur la base des 160 000 euros restants.
Quid de la TVA ?
Lorsque l'investisseur déclare son activité de loueur meublé non professionnel (LMNP) et qu'il opte pour le régime d'imposition réel simplifié BIC, celui-ci peut profiter sous conditions d'une récupération de la TVA. Soit une économie de 20% sur le prix d'acquisition du bien. Pour cela, les loyers perçus doivent être soumis à la TVA et la résidence doit assurer au moins trois services en plus de l'hébergement, parmi les suivants : le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.
Toutefois, cet avantage n'est complètement acquis qu'au terme de 20 années de location. En cas de revente de son bien avant ce délai, l'investisseur devrait alors rembourser la TVA récupérée.
Que se passe-t-il en cas de revente ?
Si vous souhaitez revendre un logement acquis dans une résidence avec services, sachez qu'il y a des précautions à prendre. Si vous décidez de vendre votre bien avant l'échéance des neuf ans, ayez à l'esprit que vous devrez rembourser l'intégralité de l'avantage fiscal dont vous avez bénéficier jusqu'à présent grâce au dispositif de la loi Censi-Bouvard. Comme mentionné au paragraphe précédent, vous serez également tenus de rembourser le montant de la TVA au prorata des années restantes.